买期房遇到开发商虚假宣传！打赢官司关键。
案例1：
案情概要:
某房产公司在楼盘的宣传手册、样板房、网站的宣传资料上明确的描述了会建游泳池，还说，房子可以改成LOFT.购房人开心了，别看它户型小，只有40多平，一旦装修成室内的二层LOFT后，那实际使用面积可就2倍了呢。以上，房产销售和买房人沟通时也陈述和承诺了。后来，在加建游泳池时，被规划土地监察局处罚了，说不能加建。于是，购房人把开发商告了。
法院的审理思路是:
上述的承诺明确、具体，且对买房人的买房决策有重大影响。也就是说，买房人的内心OS是，“你说可以搞的，但现在建不了游泳池喽，也搭建不成LOFT了。那早知道是这样，我就不买这个房了。”
法院判决购房者胜诉:
开发商的有配套游泳池，房产可装修成LOFT户型的宣传构成了要约，视为合同内容。因最终宣传的未能实现，故构成违约，酌定开发商承担合同总价2%的违约责任(备注:假设为600万的房产，计算下来的违约金是12万)。
案例 2“
案情概要:
另一宗案例颇相似，也是关于房屋内部搭建引起的纠纷，最后法院并未支持购房者。
法院不支持购房者的原因:
本案中，双方约定的是毛坯交房，并不包括“搭建一层”。而是否需要“搭建一层”属于房屋内部装修，既不属于房屋基础设施和相关配套设施，也不影响购房人的正常使用。购房人没有充分举证证明开发商对涉案房产肯定可以装修搭建一层进行了具体、明确地说明和允诺。最终，法院驳回了买房人关于“卖方未能实现宣传资料中的二层户型构成违约”的主张，判决开发商无需为此承担违约责任。
民法典472条:要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列条件:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。即，被承诺后是有法律约束力的。民法典473条:要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。可见，“商业广告和宣传”既可能是要约邀请;而当满足472条里面的两项条件时，也可能是要约。
判断开发商是否要承担责任:
判断开发商的宣传是“要约邀请”还是“要约”的重要前提是，开发商就房子及相关设施所做的说明和允诺是不是具体、确定的。本文第2个案例，开发商并没有约定购房者可以搭建一层。此外，开发商已经在《风险提示》及《深圳市房地产买卖合同(预售)》中明确提示了购房者，本项目有关的楼书、广告、宣传资料、模型和样板房等所载内容、数据仅为要约邀请，不构成买卖合同的组成部分，样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，具体交楼标准以合同约定为准。
因此，两个案例有不同的结果，关键点在于:开发商的宣传和承诺是否是明确的、具体的。
我们再看下司法解释：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
实务中，开发商会在法律表述上雕琢，并进行风险提示，会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”等条款。对于购房人，要留意开发商的某项宣传和承诺，是明确具体的，还是模糊的;如果对自己的买房决策确实影响挺大，就要在签约时留意该等宣传和承诺是否写进了合同里;以及怎么写的。