武汉还建房买卖问题？

Question

看中了武汉堤角的一套还建房，此房是今年刚建成的，要五年后才能办房产证。现在我有几个问题想请教大家该还建房5年后能否办理两证，目前还不清楚是全产权房还是小产权房？如果5年后房东顺利办理下来的两证，过户的时候，我除了缴纳过户费用外，还是否需要向国家缴纳一笔钱（类似房改售房这样的费用）购买此房的风险大吗？ 说实在的，我心里还真没底，请大家不吝赐教，谢谢了！懂的来！

Answer 1

武汉市还建房到底能否买卖?
经适房：要两证满5年才能上市交易;单独小区：可自由上市交易。
需要注意的是，其实经适房和还建房还是有本质的区别的。经济适用房是独立申请立项的，向取得资格的群体公开销售的。还建房是专为拆迁户解决问题的，不对社会公开销售。只是现在的政府把本应该全部面向市场公开销售的经济适用房做成了还建房，让经济适用房变了味。
购买还建房注意事项：
1、应先确定是否有产权证;
2、应该了解清楚该房产的性质，看是经济适用房还是普通的还建商品房小区。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证后五年，方可按市场价上市出售，出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。
3、即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。
请谨慎购买还建房
按照正常的流程，拆迁人需要先给自己的房屋办理房产证，然后进行买卖过户。不少人选择在办证之前私下签订买卖协议，是提前进行的买卖行为。
法律界人士也提醒，尚未办“两证”之前，拆迁人尚未从法律上取得动迁房的物权，在拆迁办直接办理“更名”手续或者私下公证一份买卖协议，属于暗箱操作行为;如果购买这样的“动迁安置房”，购买人存在合同可能被认定为无效，从而最终无法取得合法产权证的风险。
目前法律政策上并没对拆迁还建房的买卖行为，作明确的禁止性规定。但法律界人士和政府相关部门均对购买此类住房持谨慎态度。不少拆迁房在买卖的时候仍处于期房阶段，其合同的履行期限较长，往往在此过程中出现大量不可预知因素，比如卖房人在合同履行过程中，出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况，这将会给房屋的成功交易带来不小阻力。
此外，超前转让还存在着无法贷款的问题，买方需要一次性付足全款，这对不少购房者来说本身就是一道门槛。
业内人士建议，买卖还建房，比较稳妥的做法是首先弄清房屋的性质，确认该房是否具有完全意义上的产权。在原房主过户之后，再依照二手房的过户方式进行过户。
双方可以在前期签订买卖合同，把一些相关的风险问题都纳入合同中(如该房是否可以上市交易等)，以便违约时可退房，保护自己的合法权益。

此外，卖方与开发商签订的合同，在转让时，需要对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等用于领取安置房产权证的证件给你。
若是完全产权签订合同时，应明确约定，售房者领取产权证后协议办理产权过户的时间、需补交土地出让金和规费的实际承担方、二次交易税费的承担方、房屋交付的时间、房款的支付方式以及双方违约责任的承担等。如果合同内容是双方真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同

Answer 2

现在这个房子还是你的，等过几年新官上来后，还是要看房产证跟土地证的，没这些是属于违建的，以后查到了要拆除的

Answer 3

要交钱，这是肯定的，风险主要是两个方面。办证，能不能办，再就是补钱的问题，政策变化太快。本回答被提问者和网友采纳

Answer 4

建议可以咨询一下律师人

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Answer 5

是否小产权房，这个不难查清。去找找当地政府的审批文件，就是这项目的许可证。如是国有划拨，那就是大产权房，如果是集体用地，那就是小产权房。是国有出让土地性质的，很少，还建房几乎不会有。所以，5年后能过户，你还需要缴纳一笔土地出让金，类似房改房出售。
风险自然大，主要有两个，一个是能否过户问题，前面已经分析。二是卖方到时候是否会反悔不卖问题。这个问题需要在合同里明确违约责任，只有违约赔偿责任高于卖方不卖可得利益，卖方才不会解除合同，你的权益也会得到保障。所以，你这个合同，需要律师为你起草。