房屋拆迁公摊面积在拆迁时到底是不是必需结算的

Question

我家房产证注明房屋面积为56.8平米，没有公摊面积。现在要拆迁，通告上面关于公摊面积的解释（按我们小区群众的理解和已经签字拿钱的人家，就是没有公摊面积赔偿）。我家想回迁，却只能回迁75平米的房屋，有20平米房产证上会注明是公摊面积，这合理吗？
通知是2013年7月22日下达的，政府要建立什么老年康复中心，要求我们小区13年9月30日之前全部搬空，下达的所有通知上也没有提到“层次费”解释。这对于我们住户合理么？

Answer 1

第二十一条规定了以下就地房屋补偿标准：“征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：

(一)按照被征收房屋面积给予补偿;

(二)被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算;

(三)增加十平方米住房改善面积;

(四)被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款;

(五)被征收人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积之和大于二十五平方米的，不适用本款第二项的规定;该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积及住房改善面积之和大于四十五平方米的，不适用本款第四项的规定;

(六)补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。”据了解，按照以上标准，相比2006年拆迁管理法规的补偿标准，增加了规定“补偿房屋的公摊面积单独计入补偿面积”，即补偿房屋的公摊面积部分，作为应补偿面积，由征收人给予补偿。“这样就把公摊面积还给居民了，让居民改善住房面积。”

公用建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

Answer 2

什么政府拆迁 什么商业拆迁，都是政府出头。你们还好补你公摊，而我家的是量去的是实际面积，而还的是公摊面积，因当时没经验，协议上未注明，现在是房越还越小了，我该怎么办。

Answer 3

要看你的房产证的面积是否为套内面积？可以自己量一下，应该差不多（计算规则可能不清楚），也可请专业的测绘大队测绘。新的房产证注明20平米公摊，则套内面积是55平方米，比原来面积差1.8平方米，补差部分可以要求现金补偿。从你的描述看，拆赔标准为套内面积1:1赔偿，关于其他费用：搬家费、过渡租金、楼层费等等，要看拆赔标准是否提及。追问

房产证注明了是为套内面积。而且没有补差部分，拆迁办都蛮横的很，说这是政府项目，你爱回不回，要不然拿钱滚蛋。
至于公摊面积、搬家费、租金、层次费都未提起，因为有几个孤寡老人的人家签了字，跟别的住户说起的。关于这些在拆迁协议中是不是必须有的，还是可有可无的。

追答

如果是商业化的拆迁，一切条件都是可以商量的，如果是非商业化的拆迁，要么顺从，要么做“钉子户”，但做“钉子户”代价太大了。

Answer 4

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
对于房屋面积的认定是以房屋分权属登记证书的记载为准的。房产证上记载的建筑面积是包含公摊的。具体可以参看《房产测量规范》GB/T17986-2000。