物业纠纷诉讼的法律问题？

Question

某小区一个楼房的一楼的业主擅自圈占了其楼房跟前的公共绿地，并且私搭乱盖。对于这种情形：
1、负责这个小区的物业公司可以作为原告，起诉这家业主（要求其立刻将圈占搭盖的地方恢复原貌吗）？还是说只能由业主委员会作为原告起诉？

2、假如只能由业主委员会起诉的话，业主委员会是一个法人吗？它具有诉讼主体的资格吗？另外这个小区要是没有（成立）业主委员，怎么办？就无法起诉这个私搭乱盖、圈占绿地的业主吗？

3、物业公司和开发商签订的合同、物业公司与业主签订的《业主公约》都规定了“物业公司有权对私搭乱盖、破坏公共绿地的业主进行要求恢复原貌、必要时有权找综合执法甚至起诉违规的业主”。那么是不是就说明物业公司有起诉违规业主的权利呢？有没有法律法规规定这类问题只能由业主委员会起诉呢？

现在的情形是：（物业公司）如果不把第一个私搭乱盖、圈占公共绿地的业主通过打盈官司制止住的话，其他的业主就都会这么做了。

Answer 1

现在大部分小区都会聘请物业公司提供物业管理服务，但是我们发现业主和物业之间经常会产生一些纠纷。那么，物业纠纷是属于哪类案件呢?物业纠纷属于民事案件。产生纠纷之后，有以下几个解决途径：一、业主与物业管理公司协商解决根据《物业管理条例》的规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。二、由第三人调解一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。三、投诉业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。四、提起诉讼或提交仲裁机关仲裁。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

Answer 2

超级羽星网友,您提的问题我做如下解答：
问题1、所在小区的物业有权将一楼的业主告上法庭，要求法庭判令一楼拆除违建、责令其恢复原貌并赔偿损失，参见最高人民法院司法解释法释([2009]8);
问题2：业主委员会是属于法律中“组织”中的“其他组织”类型，仅在与物业管理活动有关的法律诉讼中具备一定的诉讼主体资格。业主委员会有权起诉一楼，要求其拆除违建、责令其恢复原貌并赔偿损失，参见《物权法》第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；
问题3：截止目前尚未有法律规定此类问题只能由业主委员会来起诉，但是管理此类事情是业主委员会不可推卸的责任；
建议：走司法途径效果卓然但是时效较差，您可建议您所在小区的物业公司或者业主委员会向辖区的行政执法部门反映情况，寻求行政强制干预。以上回答仅供您参考，谢谢！！追问

您好 感谢您的回答 现在的情况是：请了综合执法和城管部门 当时就将搭盖和侵占的东西拆除了；但是转天该业主又立刻搭盖起来了。
因此现在被迫走起诉途径 否则其他住一楼的业主就会纷纷私撘乱盖了。

追答

是的，类似于这样的私搭乱盖行为会形成一股不好的风气，一户不制止将造成面的扩大。那么既然只能走司法途径这一条路可走，那就坚决的走下去，与其犹豫不决不如不上诉随他去。您可以看看业主管理规约或者物业服务合同是否有仲裁的条款（一般会有），选择仲裁比法庭来得简单快捷，一裁终局，适合此类纠纷简单、案件明了的事情。

Answer 3

1、可向城管部门投诉，要求其执法。这种方式最直接，不需要复杂的诉讼过程和判决执行难的问题。

法律依据：国务院《物业管理条例》

第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

2、物业公司可依据<业主临时公约>以及相关司法解释提起诉讼。

法律依据：依据2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。追问

您好 感谢您的回答 现在的情况是：请了综合执法和城管部门 当时就将搭盖和侵占的东西拆除了；但是转天该业主又立刻搭盖起来了。
因此现在被迫走起诉途径 否则其他住一楼的业主就会纷纷私撘乱盖了。

追答

这类诉讼存在一定的执行难度，这是属于行为的执行，而不是财产的执行，因此，诉讼也不一定能达到物业所想得到的结果。个人认为合法的角度业主再搭盖，继续向综合执法和城管部门投诉；如果业主的违法成本很低（搭建成本较低），这种方式可能也不是很有效。从实践角度，可以考虑物业公司自行管理拆除，效果会比较好，但是，有一定的被诉风险（侵权）和该业主拒缴物业费的问题。

本回答被提问者采纳

Answer 4

楼上二位说的都对，法律条文适用的也对，你的描述是具体事情具体应该怎么做，1-3问题是相互有关联的，因为目前还是前期物业管理，没有业委会，如果有业委会，业委会是民间法人，为了广大业主的利益有独立的法律诉讼资格，目前物业公司或开发商作为管理的主体可以根据销售合同、前期物业管理合同的约定起诉该违规业主或违章建筑行为人，法院会受理的，如果上述合同约定当地仲裁，当地法院执行可以快一点，你的案例表明物业、城管已经作为，但是效果不好，还得罪了该业主。还有就是可以根据行政诉讼法的规定由城管进行行政诉讼，执行比较慢，我国的法律制度使得物业公司、政府部门在管理违规行为的管理成本非常高，而违法行为人的违法成本非常低，导致了许多社会问题，此案例开发商、物业公司、城管、房地局、绿化委员会、街道或镇政府都可以管理，也都可以不管，物业公司首当其冲，物业公司必须尽快进行仲裁或诉讼、执行程序，业主反复建、物业公司反复进入司法程序，物业公司的以上请求会得到法律支持，在此期间请求新闻媒体进行曝光，直至业主违法建设停止为止来提升物业管理的执行力，其他底层的业主就不会看样子。其他没有好办法,也许这样做比较实际些。

Answer 5

第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
晓之以理，多沟通吧，跟他讲明利害关系，能不上法院就不要去了，尽管会胜诉，但是影响不好。