房地产可行性研究报告

Question

如题所述

Answer 1

一、项目背景
1、项目名称：××村城中村改造项目(以下简称本项目)。
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
地块位置：四至范围：东临东仪路，西邻首帕张村，南临韦曲西街，北邻张家村。本次规划用地约为75亩，具体四至范围及占地面积以实际测量成果表为准。
2 )建设规模与目标：
土地面积： 75亩(17万平方米)
容积率：不高于
开发周期：
土地价格： 元/亩( ××市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积 17万 ㎡ 。
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至××步行街广场。
(2) 教育：三宝双喜幼儿园、塔坡小学、××十三中，西部大学城。
(3)其它设施：中国银行、陕西信合、中国工商银行等;
华润万家大型超市;长乐市场。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处××区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) ××区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 南侧××广场的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目规划定位为××区小高层住宅小区，我公司在××开发小高层的经验可以为之借鉴。
(7) 我公司与××市及××区政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(8) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
二、市场分析
1 ××区概况
××区地处关中平原腹地，南依秦岭，北邻××，距××市中心仅公里。总面积1578平方公里，人口98万，为西北第一大区。××山川平原俱备，气候温和，日照充足，环境优美，水电充沛。××是中华民族的发祥地之一，这里曾是周、泰、汉、唐等十二个王朝的京畿之地，是世界著名四大文明古都之一。她以其悠久的历史、灿烂的文化、优美的\'名胜景观和众多的著名人物而享誉华夏，驰名中外。 ××山河壮丽，物华天宝。××是龙的传人——中华民族的发祥地之一，她悠久而辉煌的历史，孕育和弘扬了中华民族的灿烂文化。古往今来，多少风流人物墨韵××尽领风骚写下不朽诗篇。××县地处关中腹地，从东南西三面拱卫××，是距××市中心最近。
2 ××区房地产住宅市场分析
××区房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1995年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1995年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和××广场开发为起点，掀起了××建设新一轮高潮。尤其是地改市后，××区基础设施建设步伐加快，建成区人口、规模迅速扩张，××区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，××区房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，××城一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，单从住房需求分析，××区每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目名称平均单价(元/㎡) 位置
××城
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*()*34329平方米=34329*元=元
2、经营性用房：640元/平方米*()*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米*元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3)、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、 奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
元/平方米+100元/平方米 =平方米
元*34929平方米=元
(二)建筑成本分析