房屋出租时间20年，如只是按照现有的租金递增，担心以后市场会有大的变化，请问怎么设定合同较为合理？

Question

我有一栋毛坯房要对外出租做酒店，和别人谈定合同期为20年，目前租金标准按现在市场价格所定，并约定前9年期间，每3年递增5%。
我现在考虑的是：对于之后的11年，市场价格和现在相比可能会有较大的浮动，如继续按照每三年递增5%甚至10%，可能还是与以后的市场价格会低很多；如果要在合同中写：“第10-20年，按照当时市场行情，经双方协商，租金标准另行制定”，因承租方投资很大，对方肯定会有担心租约的问题。
所以请高人指点，我的想法是：对于后面的11年，又能保证我的租金按照以后的市场行情去制定，承租方又不会有太大的担心，怎么样制定租金标准更为合理？说的越详细越好！

Answer 1

1、短期来看，其实租金是相对固定的收益。但是长期来讲，就会有不确定的因素导致租金收益的不稳定了。那么面对市场可能发生的变化你要担心的其实就是怕自己吃亏，所以你要寻求的就是在有变数的情况下保障自己的利益。
2、前9年没3年递增5%，这9年间，你需要把租金调整2次，分别在第4年涨一次，第7年涨一次，知道第9年结束。如果你现在的租金就是按市场行情定的价，那你在9年内我认为是很划算的。问题是后面的11年怎么算，按什么标准算。
3、如果要保证你的租金收益随行就市，最问可靠的参考就是央行的存款利息了，随着物价的不断上涨，租金的上涨要超过物价的上涨才能保证你的收益不受损失，如果物价上涨的快，那么央行的利率也会进行调整，如果你后面11年要按3年一涨的话，那么你第10年的租金必须比第9年一年的租金本金加上租金3年的定期存款利息之和要高一点，这样才划算。所以，我建议你不妨后面11年也按照每3年5%的涨速递增至租期结束，如果市场不高，你可以补充一条，最低涨幅要在同期定期存款利息基础上加一个百分点。这样的话至少你增加的租金可以抵御通货膨胀。你收到租金后可以做其他投资，也可以按定期的方式存入银行，这样你一份的钱有两份的利息，也是不错的。
4、一般说来，租你的房屋开酒店，你的房屋地段应该不错，或者说房屋周围以后发展的空间很大，房屋的租金来源就是酒店的客源消费，从现在看来，经济型酒店是一种大趋势，酒店的挂牌价格每年的涨幅也不是很大，租金的涨幅也要合情合理，慢慢递增，有银行利息做保底涨幅，你可以考虑一下。追问

根据第3点，那么，我假定第9年一年租金为10万，银行那时的存款利息为3%。你的意思是第10年的租金必须比第9年一年的租金本金加上租金3年的定期存款利息之和要高一点，这样才划算。
所以说，第10年租金必须要超过（10*1.03*3）=10.9万。
你建议我后面11年也按照每3年5%的涨速递增至租期结束，那么第10年租金应该是10.5万，那没有超过10.9万，是矛盾的，还是我理解错了，请指教！

追答

1、我的意思是说，第10年的租金计算基础是第9年的租金和同期银行定期存款的利息之和。那么，第10、11、12年这3年，你的租金是不变的，还是10.9万，你后面涨租金的时间是第13年，计算基础是第10、11、12年的租金，你在这个基础上加5%的意思。
第10年的租金看起来涨幅较大，为9%，超过前9年5%的涨幅，但是你的涨幅是保持3年不变的，到第11年，物价涨，别人家的租金也会涨，酒店还是给你10.9万元租金，实际第11年的租金10.9万的购买力已经不如第10年的10.9万的购买力了。第12年的10.9万购买力还会比第11年更低。

2、随着经济的发展，消费水平的提高，物价的上涨和通货膨胀，酒店如果能经营到3年以后，那么它的名气和客源已经很稳定，收入也会相应的稳中有升，你的租金当然也可以稍加一点。再说了，这只是你一个讨价还价的策略，你要做到心中有数。说实话，从第9年的10万，到第10年的10.9万，涨幅为9%，每月平均涨幅为0.75%，那么根据月涨幅百分比计算涨幅金额，然后除以房间总数，分摊到每间客房的月涨幅金额，那就没多少了。这是你和酒店谈判的说辞，计算一定要精确到位，分析一定要合情合理，同时留有余地，适当的时候做出一点让步，促成双方的合作，达到双赢的局面，那才是最好的结果。

Answer 2

【建议】
可以理解，对于后面的11年，又能保证您的租金按照以后的市场行情去制定，承租方又不会有太大的担心。“随行就市”制定租金标准更为合理的办法是，以一个标准如“酒店出租平均价”为基准（如以统计局公布的数据为准），上下浮动一个数，比如5%或多少，就可以达到随行就市”。
祝福大吉大利、万事如意！追问

市统计局会有“酒店出租平均价”这个专项数据么？
如果有，那倒不失是个好办法，问题是，我有什么办法能拿到呢？请指教！

追答

有物价指数、房价平均价格（出租住房、店铺价格）等，不同地区有所差异，请您打听一下当地的统计局、工商局或物价机构。