房屋租赁官司问题

Question

租了一套房子签了一年的合同，之前交了半年的房租和一个月房租的押金。后来由于自己的原因需要退房，提前一个月以短信的形式通知了房东需要退房，并且主动承担了一个月的房租和一个月的押金作为违约金对房东表示赔偿。当时房东以短信的方式表示了同意。结果没过两天房东打电话来说因为不确定我退房之后他的房子多久能租出去，所以要我再承担一个月的房租作为他房子空白期间的损失。我表示不能接受，而且之前签订的合同上面根本就没有注明如果我中途解约的话要赔偿他多少钱作为违约金，所以我觉得房东有点坐地起价的感觉。
今天我休息，房东知道，然后从外地过来了（我之前有告诉过房东他的床根本就没有办法使用）。然后他打电话给我，我没有接，后来他发信息给我说了他过来送床的事情，还问我违约金的事情考虑得怎么样。
因为他并没有提前告诉我今天要过来，所以我外出产检了，后来告诉他没有办法回去，我自己也有自己的事要处理不是吗，而且你又没有提前告诉我。关于违约金的事情我表示我坚持我之前的方案，就是以一个月的房租和押金作为违约金补偿给她，其他的方案我不接受，而且表示了如果房东不接受的话我就只能走司法程序了，因为我们签了合同，就具有法律效益。
结果房东夸奖我了，说我懂法。搓！
然后很熟练的告诉我既然你懂法就去看看合同法第几条第几条，还说他现在就拉着床在我租的房子那里，说如果我不过去就后果自负。
我现在考虑得问题就是，如果我们真的要对薄公堂的话，我有没有胜算的可能，说实话，我交的房租宁愿打官司都不愿意便宜房东。
再者，如果他现在恼羞成怒，将出租屋破门而入的话我是不是可以报警称其为山闯民宅？
话说我现在真的不知道那边情况怎么样了。
关于以上两点，清高手作答，谢谢

Answer 1

房屋租赁纠纷中房租赁合同没有到期，房东就违约要求承租人搬出的，承租人可以有两种选择：1.要求房东继续履行租赁合同，也就是继续使用房屋到租期届满为止;2.解除租赁合同并要求房东承担违约责任。承租人未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，要求承租人限期搬出。如果双方协商不成的，任何一方都有权法向法院起诉来解决纠纷。起诉流程为：1、在房东住所地法院起诉2、携带材料：第一起诉状(写明房东与承租人的基本信息，诉讼请求，写明相关的事实和理由等);②证据(有关租房合同，缴纳押金收条，有关聊天记录或者录音等)3、交到法院立案庭，立案庭的法院会在七天内通知您是否立案。法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

Answer 2

江西房地产律师温辉提醒您，您所反映的情况涉及到以下法律条款，仅供参考：
1、《城市房屋租赁管理办法》第十九条规定，“房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”
【分析】根据您所说的“续约”，意味着房屋租期已经届满，因此不能据此主张赔偿。
2、《城市房屋租赁管理办法》第二十一条规定，“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。”
【分析】想要以此条文来主张损害赔偿的，分情况讨论：若为住宅用房，则需存在自然损害（非人为）或合同中有明确约定，并且需要存在因此而造成的人身伤害或财产损失（这都需要您自己举证），方能主张赔偿责任。若为生产、经营用房，则只看租赁条款，装修（修缮）有约定，只有约定出租房承担这个费用，而这个费用又是由您垫付时才能主张。因此要看您合同的具体约定。
3、《合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
4、您可能存在的风险：根据《合同法》第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，如果租赁合同中未约定您可以对租赁物进行改善或增设他物（如您所说的装修），或者在装修前未经出租人同意，那么您极有可能不仅不能获得装修款，反而要将所租赁的房屋恢复原状或者向出租人赔偿损失。
是否可以解决您的问题？追问

亲，你这根本不是针对我这个问题的好吗？啊？

Answer 3

这个问题根据如果你是按你们之间签的合同协议内容走的程序，那房东就要履行合同协议。更何况对方已表示同意，留好短信内容，打印出来。即使上了法庭，也不怕。希望能够帮到你

Answer 4

“如果我们真的要对薄公堂的话，我有没有胜算的可能”~可以！
“将出租屋破门而入的话我是不是可以报警称其为山闯民宅？”~当然可以！
可以搜索提前解约看看...

Answer 5

如果你们的合同里面没有约定提前退房的赔偿问题，那么你们后面短信沟通的就是对合同的补充，如果你保留了手机短信，那么你有胜算。
他如果破门而入，你应该报警，损坏了他的东西是他的事情，如果损害。弄丢了你的东西，他要负责，而且如果破门而已，门窗损坏了，造成你不能居住，那么他也是违约了。