《房屋买卖合同》中约定卖方同意由买方指定过户至第三人
一、双方在合同中约定具体明确的第三人
1、如果已经在合同约定了要过户给具体明确的第三人,并且第三人也签字同意了,那么就等于第三人知道这房子是要过户给谁,这时候如果卖方不配合过户到第三人名下,那么卖方就是违约,应当由卖方承担违约责任。厦门市(2013)集民初字第2430号等判决即表明该种态度。
2、如果已经在合同约定了要过户给具体明确的第三人,并且附第三人的身份信息,但第三人并未签字,而在事后同意由自己与卖方人签订合同,这种情况是将原来的合同权利义务概括转移到第三人,卖方不配合过户的,由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。
二、双方在合同中约定可过户给买方指定的第三人,但无具体名称
该种情况在司法实践中存在争议。我们先来看一判例。
2013年1月13日,被告刘颖(代被告冯彦)与原告签订一份《房产买卖居间协议》,约定被告冯彦将前述房产出售给原告。合同约定原告有权指定第三人名字过户。
本院认为:原、被告签订的《房屋买卖居间协议书》合法有效,其中“原告有权指定第三人名字过户”系双方当事人真实意思表示且不违法,亦属有效条款年4月26日,在原告具备相应履行能力的情况下,被告方拒绝将讼争房配合过户给原告指定的人员据此,应认定被告已构成根本违约。——厦门市(2013)思民初字6011号
此后双方上诉,厦门市中级人民法院作出(2013)厦民终字第3322号,维持原判。
该判例中,买卖双方在签订合同时,约定原告有权指定第三人名字过户,但却并未标明具体确定的第三人名称。此后,才确定具体的指定过户的第三人。
法院认为,该约定是有效的约定,卖房人拒绝履行过户到买房人指定的人员,已经构成根本违约,应当承担违约责任。支持该判例理由的还有厦门市(2015)海民初字第1585号、(2016)闽0205民初2564号等判例。
但在另一判例中,却有不同的判决结果。
本院认为,变更后的合同内容是将原告购买的本应过户给原告的房屋变更为由原告转售他人,该约定的目的是为了减少一次交易契税,损害了国家利益,故合同的变更无效。——三明市(2015)沙民初字第1543号
该判例直接认定指定第三人过户的约定是无效的,根据的是《合同法》第五十二条第(二)项“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”认定合同无效的条款。
以上是法院的部分判例,在司法实践中并没有比较统一的观点。
(一)如果将该种情况认定为“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的情形,未免过于直接。
当事人是否存在恶意串通的情形?仅仅以“损害国家利益”就反过来认定当事人“恶意串通”,难免有些本末倒置。
1、如果当事人事后补交税款,弥补了“国家利益”的损害,那么该合同是认定有效还是无效?法律上的无效是确定的无效——即不能从无效状态转到有效状态,既然交税不能使合同从无效转到有效,若直接认定合同无效,就等于鼓励当事人不交税。
2、若认定合同有效,而由税务机关追究纳税责任,一来能保护国家利益,二来也不违背合同法鼓励交易的精神。
(二)对于这种情况,原则上卖方应当承担违约责任。
1、房屋买卖合同已经明确约定,买方可以将房屋指定过户给第三人,卖方在签订合同时,理应准确理解该约定的意义,承担在合同上签名所带来的义务。
2、卖方卖出房屋取得房款,已经达到房屋买卖的合同目的,对于所卖出的房屋归属于谁,并不影响卖方完整取得房款的合同目的。
3、在合同约定期限内,买方因自身不符合购房资格或者受限贷令影响等原因,而转由有资格或不受限的第三人作为买方,卖方如无正当理由,应予同意。
4、卖方若是有正当理由,比如买方有资格或不受限,名义上为自己买房,实际上是替与【卖方有不利关系】的第三人买房,这种情况下,卖方是可以拒绝出售房屋的,不应视为卖方违约。不利关系可以是与卖方关系不睦,也可能是想以房抵债等。
5、在卖方知道买方无资格或受限,买方在合同约定期限内没有找到可以借名购房的第三人,那么双方都可以解除合同互相不承担违约责任。因为这种约定是买方的权利而非义务,买方是可以指定而非一定要指定过户到第三人的。
三、买房指定过户到第三人,合同应该怎么约定才好?
因此,如果想在买房的时候指定过户到第三人,最好是将具体的第三人名称也约定在合同中,这样若是卖房人不配合过户到第三人名下,买房人可以直接据此合同要求卖方承担相应的违约责任。
一、该约定的性质
《合同法》第八十条第一款规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。” 在房屋买卖合同中,买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房(给自己),买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。【买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。】
二、该约定的效力
该约定合法有效,因为该约定并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定,尤其是:(1)没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款,因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。(2)“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会,“行政法规”的制定主体是国务院,地方的限购政策不属于“法律、行政法规”,即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。
三、该约定对交易的影响
该约定对交易最主要的影响是:1、防范了买房人因为没有购房资格或者在交易过程中失去购房资格而导致的交易无法继续,卖房人解除合同的风险。因为即便买房人没有或者失去购房资格,只要买房人能够找到一个有资格的买房人,合同就可以继续履行,卖房人即无权解除合同。2、为某些炒房的人提供了便利,节约了成本。因为炒房的人可以直接要求卖房人将房屋过户给其指定的人,减少了交易环节,节约了税费,可以赚取更多的房屋差价。
【同案不同判A面】
法律解释:
【借名买房】:是为规避法律或政策对购买房产需要一定资格的规定,或为转移财产、规避税费以及购房人自身原因不方便将本人登记为房屋产权人等情形下,无购房资格人或出资人出资购买房产,但将房产所有权人登记为被借名人的情形。
【指定过户至第三人】:一般常见于房屋买卖合同中,买房人明确约定将房产登记在第三人名下,该约定不限于借名买房的情形,常见普通房产买卖合同中均可适用。无论借名买房或是指定过户的约定,其所适用法律规范均以合同意思自治为原则。
裁判要点
本案原被告签订的《房产买卖合同》中关于“卖方同意买方有权指定(他人)作为产权登记人”的约定系双方真实的意思表示,且没有违反国家强制性法律规定,合法有效,当事双方均应当依照合同的约定履行义务。
案情概述
原告诉称:2015年10月26日,原被告在第三人居间下签订了《房地产买卖合同》约定原告购买被告位于深圳市××××13的房屋,转让成交价为人民币350万元,双方约定“卖方同意买方有权指定(他人)作为产权登记人”。合同签订后,原告依照约定向被告支付了定金,但被告并未按照约定的期间内办理首期款资金监管手续及后续的其他合同义务,已构成违约。遂请求法院判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》并判令被告向原告支付违约金人民币70万元;
被告辩称:原告根本没有购买资格,房产买卖合同备注条款虽然约定“卖方同意买方有权指定(他人)作为产权登记”,但被告认为该约定并不明确。原告房产买卖的目的是炒房。被告认为涉案房产买卖合同是无效的,原告主张的违约金系不合法利益,依法不应支持,否则即是助长炒房,这与司法解释精神相悖。2017年8月4日最高人民法院发布的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》明确规定:“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,房产交易回归居住属性”。根据该意见精神以及合同法第七条“当事人订立、履行合同、应当遵守法律、行政法规、遵守社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”之规定,涉案房产买卖合同依法不应受法律保护,原告主张的违约金系不合法利益,依法不应支持,否则即是助长炒房,原告的请求依法不应保护。
法院裁判
法院认为:原被告签订的《房产买卖合同》系双方真实的意思表示,且没有违反国家强制性法律规定,合法有效,当事双方均应当依照合同的约定履行义务。故判决确认涉案的《地产买卖合同》于2018年3月28日解除;被告向原告吴银德支付违约金人民币175000元。
裁判理由
原、被告合同签订后,原告依照合同约定支付了定金人民币10万元,被告未依照合同约定的期限出具公证授权办理赎楼手续,亦没有依照合同约定配合原告办理资金监管手续。被告抗辩称,原告系职业炒房人,原告要求被告配合将涉案房产过户给案外人吴某某,被告才不予配合。经审查,涉案合同约定卖方同意买方有权指定他人作为产权登记人,故被告的抗辩不能成立。被告未依照合同约定的期限出具公证授权办理赎楼手续,且拒不配合原告办理资金监管手续构成违约。原告有权请求解除合同。结合本案起诉状送达的时间,本院确认涉案合同于2018年3月28日解除。
适用法条
《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。
【同案不同判B面】
买方无购房资格,约定指定过户给第三人条款破坏国家宏观调控政策,应判决解除房产买卖合同。限购政策下,不具有购房资格的买家签订的《房屋买卖合同》合法有效,但因合同客观上难以履行,合同目的无法实现,该合同应予解除。买方无购房资格的房屋买卖合同纠纷,过户给指定第三人的约定条款,难获法院支持。
案情简介
程建红系址于厦门市思明区碧山路128号1807室房产的权利人。2010年8月23日,程建红将上述房产的抵押、出租、出售等权利以公证方式委托给任志华。
2017年3月13日,任志华以程建红名义与陈建华签订一份房产居间买卖协议书约定:程建红同意将上述房产出售给陈建华,成交价为598万元;双方保证备齐材料于2017年4月20日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》。
双方还签订补充协议约定:程建红同意办理产权过户登记或公证手续,由陈建华指定的第三方为过户产权人或公证受托人。
协议签订当日,陈建华以转账方式向任志华支付了购房定金50万元,于2017年4月20日通过杨春林向任志华支付购房款220万元。
陈建华陈述,其签订合同时已告知对方,因其不具备购房资格,所以要将房产过户到其朋友杨春林名下。陈建华购房目的是为了小孩上学的需要,将房屋过户到第三人名下,可以采取租赁方式解决小孩读书问题。
2017年4月24日,陈建华通过中介人员林志伟向程建红发出短息,内容为因程建红未按约定在2017年4月20日前到土房局办理交易登记手续,陈建华决定解除买卖协议,请程建红返还已收的全部款项并承担相应的法律责任。
厦门中院认为,陈建华在签订《房产居间买卖协议书》时其本人已属于住房政策的限购、限贷对象。陈建华在厦门地区无购房资格,其为规避限购、限贷政策,在明知无法办理过户的情况下,仍与程建红签订房产买卖协议,再变更买受人指定第三人杨春林为房屋过户人,该行为破坏了国家房产调控政策,扰乱了社会经济秩序。导致房产买卖协议无法继续履行的主要责任在陈建华,但程建红在签订合同时未尽到必要的注意义务,也存在一定的责任,双方应当各自承担相应的责任。据此,双方签订的房产买卖协议客观上难以履行,应予以解除为宜,程建红应将收取的款项退还给陈建华。
评析
一、2010年以来,从中央到地方纷纷出台“限购令”。限购令下的房产交易中,出现了多例买方无购房资格,合同约定过户给指定第三人引发纠纷的情形,其原因主要有以下几种可能:
1.买方在政策出台前签订的买卖合同,政策下达后无购房资格欲解除合同,卖方诉其承担违约责任。
2.买方为规避限购政策,约定过户给指定第三人条款“借名买房”,卖方对第三人征信有担忧不愿过户。
3.买方预估过户前社保、个税到期可符合购房要求,因估算错误或其他因素未取得,到期无法过户。
4.炒房客借购房之名,利用过户指定第三人条款,将房屋直接过户到下一手买家,以逃避税收,赚取转售差价。卖方发现后不满房屋被倒卖拒绝过户。
二、合同约定的过户期限已至,买方仍未取得购房资格,该房屋买卖合同效力如何?
按照《合同法》的相关规定,房屋买卖合同自当事人签字盖章后即成立生效,但《合同法》第52条又规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形。很多人难免会认为,买方的行为显然违反了政府的限购令,该合同理应属无效合同。
事实上,该合同合法有效。【地方政府出台的房屋限购政策属于调控房地产市场的政策文件,不属于法律、行政法规,购房人无购房资格违反限购政策并不属导致合同无效的情形。】因此,在双方真实意思表示下订立的房屋买卖合同,即便买方无购房资格,依法成立、有效。
三、无购房资格的《房屋买卖合同》纠纷,裁判机关将如何处理,诉请继续履行合同能否获得法院支持?
根据《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南(一)》的指导意见:因限购政策导致合同无法继续履行的,系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现,任意一方当事人请求据此解除合同的,应予支持,双方互不承担违约责任。合同解除后,出卖人应将收取的定金或购房款返还买受人。
据此,厦门中院的该类裁判案件进行统计,在(2018)闽02民终450号、(2018)闽02民终5953号、(2018)闽02民终3283号、(2018)闽02民终6072号案件的裁判文书中法院均以买方无购房资格,其为规避限购、限贷政策签订房屋买卖合同的行为破坏了国家房产调控政策,扰乱了社会经济秩序,合同客观上难以履行,合同目的无法实现,应予解除为宜,判决解除合同。
可见,买方的购房资格是合同继续履行的必备要件,无购房资格的房屋买卖合同因难以继续履行而被判决解除,故无购房资格的房屋买卖合同纠纷诉至法院的,任何一方继续履行的诉求都难以得到法院的支持。
四、法院为何认为合同应予解除?
因买方不具有购房资格,无法完成过户,将导致法律关系长期处于不稳定状态。无法过户期间,房屋可能被另案查封、强制执行导致卖方对买方违约;也可能导致卖方因长期无法过户不能另购新房屋,错过低价购房时机造成经济损失。且如买方一直无法取得购房资格,则该法律关系长期无法稳定,潜藏各种交易隐患。因此,对于买方无购房资格的房屋买卖合同纠纷,法院一般认为合同应予解除为宜。
五、《房屋买卖合同》解除后,双方能否诉请对方承担违约责任?
《合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
相信不少人会认为,买方对自己无购房资格的事实主观上是明知的,其仍签订房屋买卖合同的行为违背了诚信原则,对合同解除的后果理应承担相应的违约责任。
但在司法实践中,法院认为,因买卖双方在购房时均有义务审查购房人的资格,卖方对此未尽到合理审慎义务,导致合同无法履行的,双方均有责任。除有充分证据证明一方有明显过错的,否则多是判决各自承担相应责任,请求对方承担违约责任的一般不予支持。
为此,提醒有意进行房屋买卖交易的朋友,在签订房屋买卖合同时应注意以下情况:
1.卖房者在签订房屋买卖合同时应对合同条款仔细审阅,对于是否同意由买方指定过户至第三人的合同条款,应充分考虑可能面临的交易风险,再确定是否同意该项约定。
2.买方签订房屋买卖合同前应要求中介机构或买方出示房屋所有权证以及在房管部门出具的查册表,核实合同的相对方是否房屋的所有人,核实房屋的实际情况。对于卖方仅持有房屋买卖合同而卖房的情况要慎重考虑是否愿意承担潜在的交易风险。
3.买卖双方在签订房屋买卖合同时应对买方的购房资格尽到合理、审慎义务。卖方与无购房资格的买方签订房屋买卖合同的,因未尽到必要的注意义务,也将对合同解除的法律后果承担相应责任。
4.对于本身无购房资格想利用指定过户至第三人合同条款赚取差价、逃避税收,或规避限贷、限购政策的合同买方,这样的行为除可能导致交易无法完成而产生的违约责任外,还可能引发因“借名买房”导致的房屋权属争议,或因扰乱市场秩序和规避税收等政策而受到相应的处罚。
相
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