——土地使用年限 “缩水” 购房户开发商“博弈”
作者：广东尚典律师事务所 胡海良 邹朝贵
自住房市场化改革以来，在房地产市场之上一直有一把高悬的达摩克利斯之剑，那就是土地使用权使用年限。绝大多数购房者都不清楚在我国法律中“土地使用权”与“房屋所有权”是两个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承等方式世代享有。而事实是在我国法律中，房产和地产是独立的，购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地的使用权。房子的土地使用年限到期后，必须续期方能继续使用。依据《土地法》及《物权法》等相关法律之规定，住宅土地使用权年限为70年，商业物业的使用年限为40年，工业与综合物业的使用年限为50年，现实情况中购房者拿到的房子的土地使用年限远未达到这个标准。
就实践中接触到的案例来看，导致惠州房屋使用年限“缩水”有以下几个原因：
1、开发商开发“消耗”了土地使用年限。
依据法律规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算。开发商从开发到销售的周期一般在1～3年，房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的增加而缩短。更有销售不畅的尾房、空置房，尤其是一些烂尾楼改造的项目，其拥有的有效住宅土地使用权远未达到70年，购房者必然面临明显的“房屋产权期限缩水”。此外本地房地产市场深受历史因素影响，上世纪90年代，惠州出现了一股地产开发热潮，很多单位和个人疯狂炒地，囤积了大量土地。由于市场和经济发展速度受限，本地房地产市场至06年止都没有明显的红火过，大批90年代初被透支的土地到这几年才开始开发，导致了在售项目中，土地年限只有50几年的项目较多。
2、开发商呈报土地使用性质导致土地使用年限不同
依据国家规定，商业用地使用年限为40年，住宅使用年限为70年，现实生活中许多住宅项目是商住两用型，开发商以商业项目的名义进行呈报或将原来的住宅用地申请改变成商业用地则土地年限自然不可能达到70年。购房者往往无法理解这一点，认为国家明确规定住宅是70年，为何我的却只有40年？矛盾由此产生。
因土地使用年限缩水购房者与开发商对簿公堂的事情在全国屡见不鲜，如浙江赵某诉浙江万达房地产有限公司房屋使用年限纠纷案、广州曹某诉番禺区绿庭雅苑房屋纠纷案，惠州本地土地使用年限缩水购房者不满找开发商讨说法的事情也被屡次报道。但凭心而论单纯的把责任推到开发商头上其实也不公平。很多时候开发商受银行资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期并非单独的集团或者个人可以控制；相关土地使用权年限到期后是否需有偿付费国家立法机关也采取回避的态度，更让开发商应对此类诉讼雪上加霜。
笔者将通过相关案例对土地使用权年限相关方面的法律及具体策略进行简单说明，希可抛砖引玉，共同应对此类问题。
案例1 商用住宅用土地年限有别 购房者应清楚土地使用规定
案情：2004年9月，台州人赵某与浙江万达房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于台州市椒江区凯悦大厦02号商业用房，总价80余万元。合同第一条 “项目建设依据”记载了国有土地使用权的方式为“出让”，合同号为台开土合(2001)年第35号，该《国有土地使用权出让合同》明确了土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、办公用地为50年。合同第三条标明土地用途为“商业用地”。2007年4月，赵某在办理土地证房产证等证书时发现，土地使用时间登记为40年。使用年限一下子“缩水”了30年，赵某感觉“上当”了，与开发商多次交涉未果后，赵某向法院起诉，要求万达公司退还多收的30年土地出让金379017元。
购房户认为：购房合同上“项目建设依据”上注明“土地使用年限为70年”，办理房产证等文件时却发现实用年限40年，开发商是欺诈应退赔30年土地出让金。
开发商认为：双方签订的商品房买卖合同中记载了国有土地使用权的方式为“出让”，明确土地使用年限商业用地40年、住宅用地70年、办公用地50年。合同第一条应当是大厦项目建设依据的介绍，并不是开发商向购房者作出的“商业用房国有土地使用权年限为70年”的承诺条款。
律师观点：广东尚典律师事务所律师邹朝贵、胡海良认为该合同第一条的标题为“项目建设依据”，在未明确注明的情况下一般理解为开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限。其具体涵义应理解为：“规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同，使用年限不同，其中最长年限70年，总的使用年限70年。”关于商业用地的使用年限依据相关规定明确规定为40年，在开发商已经明确在合同第3条中注明为“商业用地”的情况下，仅凭合同第一条无法确认开发商已向购房者承诺商业用房的使用年限为70年。购房者的诉讼请求很难获得法院支持。
法院终审结果：本案二审法院认为本案中一方面开发商并未在合同中向原告赵某承诺出让的商品房的土地使用年限为70年，该合同第一条的标题为“项目建设依据”，应理解为开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限。另一方面，作为原告也应该知道规定商业用途土地使用权年限最高不超过40年，因此原告认为开发商违约，不能为原告购买的商品房办理70年的土地使用权证，要开发商退还多收的30年土地出让金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。遂判决：维持原判，驳回起诉。
案例二 土地使用权年限缩水 开发商赔偿损失
案情：1999年11月，刘某与某开发商签订购房合同，买下台江区八一七路某楼盘2间店面。双方在合同第一条约定，土地使用年限自 1999年5月17日到 2069年5月17日。2005年11月，刘某领取了所购房屋的土地使用权证，发现所购房屋的土地使用终止日为 2039年5月17日，比合同约定少30年。双方协商无果后向市仲裁委提出仲裁申请。开发商要刘某付所购房的尾款2.4万余元，刘某则要求开发商赔偿3.9万余元。
购房户认为：刘某认为，某开发商在售楼时，以所售店面土地使用权限达70年作为“卖点”，抬高了房产价值，欺骗了购房者。合同是开发商提供的，开发商应非常清楚有关商业用地最高使用年限为40年的强制性规定，而不应要求消费者必须知道这一规定。在签订《商品房买卖合同》中，既然开发商承诺其使用年限为70年，消费者有理由予以信赖。因此，开发商在购房合同中有明显过错。
开发商认为：70年的土地使用年限是针对整个楼盘用地，而不是对刘某的单一店面的规定，因此合同中70年的描述是正确的，不存在欺诈。
律师点评：广东尚典律师事务所律师邹朝贵、胡海良认为如果业主事后取得的土地使用权证上所载的土地使用年限比合同约定的短，开发商的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。开发商的做法侵害了购房者的知情权和合同权益，消费者完全可以依据《合同法》和《消费者权益保护法》维护自己的权益。但是，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。
市仲裁委审理结果：市仲裁委认为，刘某所签合同中关于 “土地规划用途为商住，土地使用年限自 1999年5月17日到 2069年5月17日”的条款，因与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相抵触而无效。刘某的店面依法只能拥有40年的土地使用权，其预期拥有70年使用权不具有现实可能性。因此，刘某所称的经济损失缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予采信。但开发商提供了无效条款的合同，令购房者产生不现实的期盼，造成有利于开发商的购房意向。开发商的过错给购房者造成一定的经济损失，所以开发商应向刘某赔偿5000元。
这是一些案例,你可以看看自己是怎么样的,然后再看看如何维权
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考