根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。1、第一百二十一条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，即合同关系只能在特定的主体之间，只有合同当事人一方才能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。2、由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费，因此房子的转移并不意味着债务的转移，新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物业费承担交纳义务。3、因此物业公司应该要求前业主结清原来欠下的物业费，前业主拒交物业费则物业公司有权依法上诉，人民法院应予支持。法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
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购买二手房，为避免业主拖欠物业费，可以从三个方面来防范。1.签订合同时，明确物业欠费的责任和义务；2.请经纪人陪同进行三方物业交割并签订《物业交割单》即《物业结清确认书》；3.付房款时留出部分尾款作为物业交割保证金。
一、常见的物业欠费有哪些形式？
二手房交易中，原业主常见的物业欠费有以下三种形式：
（1）卖方以为原单位缴纳供暖费而多年未交供暖的；
（2）卖方因为不满意物业服务从未交过物业费的；
（3）之前房屋出租给租户，租户迟迟未交水电费导致上千元欠费的……
二、如何避免原业主拖欠物业费？
1、 在签订房屋买卖合同时，要明确界定物业欠费承担人和义务履行的期限，防止之后万一产生纠纷时可以有效地进行责任界定；
2、 买方可以敦促前业主在物管处交清已产生费用，并保留凭据。可以要求经纪人陪同进行三方物业交割，经纪人有义务协助买方清查房屋的物业欠费情况，注意要签订书面的《物业结清确认书》；
通过链家交易的二手房 ，在物业交割时要求经纪人必须到场陪同进行交割，并到物业等单位核实缴费情况，核实无误后，签署《物业结清确认书》。
3、 付房款时留出部分尾款，买卖双方在“签合同”时约定留存一定数量的物业交割保证金，可以 督促卖方及时结清拖欠的物业费用 。如果卖方恶意拖欠物业费用，买方可以直接用物业交割保证金支付欠费， 有效保障买方的经济利益不受侵害 。
通过链家交易的二手房 ，经纪人需要在签约时就要求买方、卖方约定物业交割形式，让卖方留存物业保证金，并在交割时进行全程的陪同和跟进，帮助买方卖方核对费用清单，结清费用，并留存物业交割单以备查验。如果前业主发生欠费，可以在物业交割保证金中予以扣除，核实无误后，签署《物业结清确认书》。
三、原业主拖欠物业费，该怎么办？
如果真的遇到原房主拖欠物业费，首先要检查一下签订合同的时候 是否留存物业保证金 ，如果留了，可以直接从里面扣除原业主的这笔欠费；如果没有留存物业保证金，有以下两种解决方法可以参考。
1.找中介解决。 房子是通过中介交易的，可以让中介协商买卖双方解决，但是只有极少数中介可以做到。通过链家交易的二手房，一般都交纳物业交割保证金，在一定程度上避免物业费拖欠风险。
2.依法拒绝缴纳。 《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”也就是说，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，这笔物业欠费应当由原业主承担。物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。
真实案例：
2013年9月，买方林先生通过链家经纪人小董介绍，购买了卖方位于枣林前街147号楼的老公房房屋，签约时，经纪人根据经验建议买方留存了1万元的物业交割保证金。9月28日，双方办理了物业交割，卖方确认（口头承诺）物业费用无拖欠，并三方签署了手写协议作为约定，之后经纪人将保证金交还给卖方。买方入住后不久，去供暖公司缴费时发现原卖方尚有4个月的欠费未结清，总计6000余元。虽然目前暂未对供暖服务造成影响，但买方担心会影响二次交易，因此与经纪人共同向原卖方索要，但卖方不愿意配合缴清欠费。之后链家对该笔6000元欠费进行了先行垫付，并协助买方一同向原卖方追缴该笔费用。
原业主物业欠费是二手房买卖中常见的现象，这些费用比起百万的房子可能是一笔小钱，但是别人欠下的费用摊在无辜的买方身上想想都是一件吃亏的事情。为了避免吃这个亏，买方一定要采取防范措施。当然，如果事后发现业主真的欠费了，也应当根据自己的实际情况来选择合适的应对方法。
资料来源： 《物业服务收费管理办法》
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该内容只在北京适用
本回答被网友采纳1、付房款时留物业交割保证金
为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同，并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金，直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。
若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。本回答被网友采纳
一、常见的物业欠费有哪些形式？
二手房交易中，原业主常见的物业欠费有以下三种形式：
1、卖方以为原单位缴纳供暖费而多年未交供暖的。
2、卖方因为不满意物业服务从未交过物业费的。
3、之前房屋出租给租户，租户迟迟未交水电费导致上千元欠费的。
二、如何避免原业主拖欠物业费？
1、在签订房屋买卖合同时，一定要明确界定物业欠费承担人和义务履行的期限。这样做的目的就是为了防止之后万一产生纠纷时可以有效地进行责任界定。
2、买方可以敦促前业主在物管处交清已产生费用，并保留凭据。可以要求经纪人陪同进行三方物业交割，经纪人有义务协助买方清查房屋的物业欠费情况，注意要签订书面的《物业结清确认书》。
3、付房款时留出部分尾款，买卖双方在“签合同”时约定留存一定数量的物业交割保证金，可以督促卖方及时结清拖欠的物业费用。如果卖方恶意拖欠物业费用，买方可以直接用物业交割保证金支付欠费，有效保障买方的经济利益不受侵害。
三、原业主拖欠物业费，该怎么办？
如果真的遇到原房主拖欠物业费，首先要检查一下签订合同的时候是否留存物业保证金，如果留了，可以直接从里面扣除原业主的这笔欠费；如果没有留存物业保证金，有以下两种解决方法可以参考。
1、找中介解决
房子是通过中介交易的，故而在这种情况下，购房者是可以让中介协商买卖双方解决。但是小编需要提醒一下各位购房者的是，这样的服务只有极少数中介可以做到。
2、依法拒绝缴纳
《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”
也就是说，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，这笔物业欠费应当由原业主承担。物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。
以上便是买二手房该如何避免原业主拖欠物业费的全部内容了，希望可以帮助到各位。最后提醒，买房不易，切记谨慎，一时的疏忽可能会造成未来不必要的麻烦，从而耗时耗力、得不偿失。