关于房产等不动产能否适用于融资租赁业务的分析

Question

如题所述

Answer 1

随着我国租赁业的蓬勃发展，探讨房产等不动产能否适用融资租赁业务成为焦点。尽管司法解释并未明令禁止，但实践中的不动产融资租赁面临着所有权归属、转让难题以及售后回租模式的法律疑虑。要实现这一业务，合同设计必须考量登记制度、租赁模式和税率的复杂性。首要问题在于土地使用权限制了所有权转移，售后回租可能被视为抵押贷款，而所有权转移需登记，有时可能导致合同被误解为借贷合同而非租赁。

融资租赁的核心在于标的物的使用功能，但不动产能否满足这一条件？房产和基础设施这类资产，由于承租者非实际使用者，往往不符合标准。融资租赁最初主要聚焦于大型设备，随后扩展至交通设备等，这些设备更偏向于生产经营。若被认定为借贷，合同的法律效力将面临挑战，只有确保租金利息在法定范围内，租赁公司才能保障收益的安全性。

在不动产融资租赁中，税务考量至关重要。例如：

房产税：</尽管名义上资产归出租方，但承租企业实际享有经济利益，根据房屋原值或租金计算缴纳。
印花税：</租赁合同和购买合同按相应金额分别缴纳。
增值税：</原政策下，不动产租赁不纳入营改增，购买方承担税负，但"营改增"改革有望改变这一格局。

在房地产业务中，承租方还需关注流转税、城建税和教育费附加等附加税费。营改增改革为融资租赁购置不动产带来了税收优势，但仍需警惕土地增值税风险和产权变动时的契税问题。为降低风险，策略之一是选择如企业厂房和商业地产等适合作为租赁标的物，同时强化建设用地使用权登记，将租赁业务更多聚焦于动产。

添附于不动产权益的设备需保持独立，非独立权利的装修材料在租赁期间无法返还，这使得它们难以成为融资租赁的合格标的。即使在法律上未被认定为融资租赁，合同效力的认定仍需基于实质内容，可能涉及借贷、租赁或租购关系。出租人需设置风险条款，确保即使合同性质转变或无效，担保人仍需承担责任，以减小法律适用的不确定性。