随着我国租赁业的蓬勃发展,探讨房产等不动产能否适用融资租赁业务成为焦点。尽管司法解释并未明令禁止,但实践中的不动产融资租赁面临着所有权归属、转让难题以及售后回租模式的法律疑虑。要实现这一业务,合同设计必须考量登记制度、租赁模式和税率的复杂性。首要问题在于土地使用权限制了所有权转移,售后回租可能被视为抵押贷款,而所有权转移需登记,有时可能导致合同被误解为借贷合同而非租赁。
融资租赁的核心在于标的物的使用功能,但不动产能否满足这一条件?房产和基础设施这类资产,由于承租者非实际使用者,往往不符合标准。融资租赁最初主要聚焦于大型设备,随后扩展至交通设备等,这些设备更偏向于生产经营。若被认定为借贷,合同的法律效力将面临挑战,只有确保租金利息在法定范围内,租赁公司才能保障收益的安全性。
在不动产融资租赁中,税务考量至关重要。例如:
添附于不动产权益的设备需保持独立,非独立权利的装修材料在租赁期间无法返还,这使得它们难以成为融资租赁的合格标的。即使在法律上未被认定为融资租赁,合同效力的认定仍需基于实质内容,可能涉及借贷、租赁或租购关系。出租人需设置风险条款,确保即使合同性质转变或无效,担保人仍需承担责任,以减小法律适用的不确定性。