第1个回答 2011-03-25
物业管理服务合同
本合同双方当事人
委 托 方（以下简称甲方）：深圳市罗湖区xx大厦业主大会
受委托方（以下简称乙方）：xx物业管理（深圳）有限公司
根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（聚龙大厦）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条、 物业基本情况
座落位置：深圳市罗湖区文锦中路号；
占地面积：5893.2平方米；
建筑面积：58448.2平方米；
物业类型：住宅、商业。其中：住宅面积44293.29平方米，商业7089.1平方米，公共面积7065.81平方米。
第二条 物业管理服务项目
1．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。
2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理。
4．本物业规划红线内商业网点的维修、养护和管理。
5．公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集和清运、小区消杀、公共区域绿化。
6．对聚龙大厦实行24小时服务式管理，对聚龙大厦范围内进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记制度，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），并提供社区文化活动场地、完善有关文化设施，组织小区的社区文化娱乐活动。
7．做好聚龙大厦的物业服务及物业管理档案、资料的建立和保存，开展有效的社区文化活动和便民服务工作。
8．做好政府法规和行业政策规定由物业管理公司承担的其它事项；
第三条 合同期限
本合同期限为 五 年。自 2011 年 4 月 10 日起至 2016 年 4月 9 日止。
第四条 甲方的权利和义务
1．与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
2．对乙方的管理实施监督检查，发现问题有权向乙方提出，要求乙方限时整改，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
3．委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金；
4．甲方无偿给乙方提供管理处办公室；
5．因聚龙大厦小区所有物业管理资料已由开发商全部移交给乙方，甲方不再负责移交有关档案资料；
6．不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
8．法规政策规定由甲方承担的其他责任。
9．检查并查阅乙方所保管的物业档案资料及定时或不定时派代表了解乙方的收支情况，合同期满与乙方共同聘请专业的会计师事务所对乙方收支帐目进行审计。
第五条 乙方的权利和义务
1．根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
2．遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价及降价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3．负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4．有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；业主欠费按照《物业管理条例》有关规定执行。
5．有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
6．接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
7．至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。
8．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门的批准后方可实施。
9．建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况（该资料由开发商直接交给乙方）。
10．提供社区文化活动场地，完善有关文化设施，并组织聚龙大厦小区的社区文化娱乐活动。
11．本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计。
12．乙方应按照物业管理服务合同的约定提供相应的服务，未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人力、财力、安全等受到损失的，应当承担相应的法律责任，其责任由司法机关裁定。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。小区管理服务标准见附件一（聚龙大厦物业管理服务标准）。
第七条 管理服务费及其管理
l、本物业的管理服务费经双方协商按下列标准执行：
聚龙大厦住宅每月每平方米建筑面积3.00元；商业每月每平方米建筑面积8.00元。原物价局审批价格（深物价罗[2000]40号聚龙大厦住宅每月每平方米建筑面积3.20元；商业每月每平方米建筑面积8.00元）。
2．物业管理服务费收支情况，将按照甲乙双方议定本小区年度收支预算方案执行。
3．乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，按双方协议价格收取；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行监督。收费价格公开透明。
4．业主应自觉按时交纳物业管理服务费以及代收的水电费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日万分之五的标准缴纳滞纳金，乙方有权按政府有关物业管理法规和规章执行。
5．因开发商责任而造成的物业空置房并产生的管理费用，按深圳市政府相关规定执行。
第八条 专项本体维修基金的收支与管理
1、聚龙大厦专项本体维修基金按政府收费标准，随物业管理的服务费一齐由乙方直接向业主收取，按政府规定的专项本体维修基金专款专用。
2、聚龙大厦专项本体维修基金的使用，按物管公司先立项报批，承交业主委员会审核签字或按照条例规定的程序办理。
3、专项本体维修基金的收支、使用帐目每三个月向业主公布一次，接受全体业主的监督，公布的时间为每季度后的次月15日以前。
4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。
第九条 奖惩措施
1．乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；
经过考核，乙方确实完成年度的管理目标任务；
合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
2．乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
①由于乙方管理不当导致本小区出现重大责任事故；
②乙方出现重大违约责任。
以上事实需经市政府物业管理主管部门认定，如属乙方责任，甲方有权提前终止合同，并追究相应责任。
第十条 违约责任
1．甲乙双方务必要严格履行本合同各项条款，不得违约。
2．如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标，责任由甲方承担，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
3．如因乙方原因，造成不能完成管理目标，责任由乙方承担，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
4．因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）
第十一条 其他事项
1．双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2．合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3．本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4．本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5．本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6．本合同正本连同附件共七页，一式四份，甲方一份、乙方两份、政府物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。
7．本合同自签订之日起生效。
甲方（签章）：深圳市罗湖区xx大厦业主大会
法人代表：
乙方（签章）：xx物业管理（深圳）有限公司
法人代表：
年 月 日
附件一
聚龙大厦物业管理服务标准
物业服务内容 物业服务标准
物业共用部位、共用设备设施维护 设备房建立巡查制度。
建立设备管理台帐。
停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）。
二次供水水箱清洗：1次/年，水质合格。
电梯困人： 20 分钟到达现场处理。
房屋外观定期巡查，对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
公共秩序维护 安全岗位实行24小时值班和巡逻制度。
对偷盗、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有相应预案。
经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据。
消防演习：2次/年。
定期开展消防和居家安全宣传。
清洁卫生维护 楼道清洁：清扫1次/天 拖洗1次/天。
公共场所、绿地、道路：清扫1次/天。
沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁1次/周。
垃圾清运：1次/天。
消杀：蚊虫消杀4次/月（春夏） 2次/月（秋冬）。
公共雨、污水管道疏通：1次/年。
流行性病毒及SARS期间的预防：电梯按钮、公共扶手、游乐设施等公共区域公共设施每天消毒一次。
泳池水质合格。
绿化养护 花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时防治病虫害。
做好防台风工作。
乔木修剪：2次/年。
灌木修剪及时。
草坪修剪及时。
客户服务 报修服务时间：24小时，急修：5分钟到达。
向业主公布紧急联系电话，日常服务电话和公司投诉电话。
适应业主需求，开展有偿代办服务，公示服务项目及价格。
设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查。
客户投诉：收到投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处理情况。
社区文化活动：1次/季度。
公布服务费收支情况：1次/季度。
公布维修基金收支情况：1次/季度。
甲方签章： 乙方签章：
法人代表： 法人代表：
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