房屋外墙归属及维权问题，搭建广告相关法律法规

Question

我家住3楼有一个阳台，现在楼下就是一二楼有一家公司要安装广告，说要在外墙建一个超过我们家阳台的广告，就算是不超过阳台我，我们也不想让他建在我家阳台的外墙上，请问有什么相关法律或者要找什么部门解决这个事情？具体要怎么解决及解决流程。谢谢！！非常感谢

Answer 1

　　1、属本建筑物相关业主共同所有，对因共有物发生的义务，是由业主共同承担。

　　《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”享有权利的同时应当承担义务，即所有权人对自己的不动产或者动产负有相应的义务。引申到本文，房屋外立面的所有权人对该外立面有使用、改建的权利，同时也有修缮的义务。
　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。”这里的共有应当理解为共同拥有所有权。
　　建筑物的外墙属于建筑物专有部分之外的共有部分，应该由本建筑物相关业主共同所有，对因共有物发生的义务，是由业主共同承担。因共有部分是为专有部分而存在，所以业主的共有权从属于专有权。

　　2、楼下的业主现在要把广告牌挂在外墙上，除了须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意，否则就是侵权。对于已经形成的挂在外墙的广告牌，须以不影响到其他共有权人的权利为前提，平等协商解决。

Answer 2

先找城管，告他们违章搭建，影响你的生活。但是，如果对方手续齐全的话，那也没用，上法院也没用。不过按你所说的，对方有正规手续的可能性不大。
至于外墙的归属问题嘛，如果是承租的房子，那就是国家的。如果是产权房，那就是公用的。反正两者你自己都说了不算。

Answer 3

如果对你的生活没有影响你是无权干涉，但如果要用到你家的外墙你可以收取一定的费用，也可以直接拒绝使用你家的外墙。追问

那我要怎么去争取这以权利？具体的法律条款有什么？主要找那个部门来维权？

追答

你可以去起诉，根据《物权法》第七十第七十一条《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，如果是影响你们正常的通风采光可根据《物权法》第八十九条来主张自己的权利

Answer 4

《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
专有部分即具有排他性，可以独立使用的建筑部分。楼主所说的外墙，应属于业主共有部分。
对于该墙面，该栋楼的业主具有共同管理的权利。
如果一二楼的公司对房屋享有所有权，那么他在外墙安装广告的行为就应该由业主共同决定（《物权法》第78-83条有相关的规定），并经城管等部门审批，广告牌收取的使用费也是归该栋楼业主的。即便安装广告牌的行为被理解成物尽其用，但是权利人行使物权的行为如果侵犯到了其他共有权利人的权利，该行为就不是合理得。楼主可以先向物管或者业主管理委员会反映此事，能否与一二楼所有权人协商解决。若未果，可以向城管、规划等部分反映此事。
以上途径均不能解决的，楼主可以考虑通过诉讼的方式解决。
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