有抵押的房子可以过户吗

Question

如题所述

Answer 1

按照之前规定银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。民法典新规规定在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意，但需要注意的是银行依然具有这套房子的抵押权。如果过户后不及时偿还银行贷款银行依然有权申请处置这套房屋。
5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，《民法典》对房产中的买卖、租赁、抵押等都做出了全面的规定。《物权法》与《民法典》相抵触的规定，就以《民法典》为准。1月1日，民法典实施之后，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产这个问题将迎刃而解。
根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”
这两条法规的意思是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。
简单地说就是：1月1日起，已抵押房产，可以不解除抵押，直接办理过户。
《民法典》关于房屋买卖的环节还需要注意些什么呢
1、客户跳单，也要支付中介费
根据《民法典》第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。
民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
2、房子70年产权，届满自动续期
《民法典》对满70年产权的住宅给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。
商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。
3、房产的居住权
全新《民法典》备受关注的话题无疑是房屋的“居住权”，“居住权”是在房屋所有权和土地使用权之外关于房地产的一项全新权利。
据《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。
总的来说，对于二手房市场，购买前须查明房产的居住权。被交易的房屋是否设立了居住权，将成为未来购房者必须要提前了解和考虑的重要因素。
4、房屋租赁问题
《民法典》第369条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
划重点：设立居住权的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰。
根据《民法典》第752条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
划重点：租房合同有效期间，房东卖房，租客可以继续住
在《民法典草案》726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
划重点：出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

Answer 2

有抵押的房子可以过户，但是应当和抵押权人协商一致，可以办理产权过户手续。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。