农村土地经营权转让合同无效的情形

Question

如题所述

Answer 1

以下条件下订立的土地转让合同无效：一、不具有民事行为能力人实施的民事法律行为；二、不真实的意思表示实施的民事法律行为；三、违背法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为；四、故意恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为。

农村土地转让协议无效的情形
1、违背承包方意愿的强制签订合同，无效;需要确保承租意愿是真实的。比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效(走法院也会认定为无效合同)
2、依法应经发包方同意而未经同意的;需要确保出租意愿是真实意愿，未经发包方同意同样合同无效。
3、不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的;
如果是土地互换或置换，那么需要确保置换双方在同一集体内，因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。
4、越权发包土地的;
比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的，合同无效。
5、未按规定承包年限发包土地的;
签订的成本合同年限超过土地承包期限的，目前土地承包期限是耕地30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。签订承包合同期限，均以第二轮(98年)开始计算，耕地30年，草地不超过50年，林地不超过70年。超过这个时间期限部分合同无效。
6、以及其他违反国家强制性的法律法规

一、土地使用权转让协议无效怎么处理
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”根据这一规定，若因转让方拖欠土地使用权出让金，则不符合法定的办证条件，政府土地管理部门既不能为转让方颁发土地使用证，也不会在这种情况下同意转让，故你们所签订的土地使用权转让合同有可能被认定无效。
合同一旦被确认无效，按照《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是无效合同处理的一般原则。但对于土地使用权出让合同，在被认定无效后的处理则有一定特殊性。如果签订转让合同后只是交付了土地和转让款，而没有进行实际的开发建设，适用“相互返还”的原则比较简单，即由转让方将收取的转让款返还给受让方，由受让方将土地返还给转让方。相互返还财产的目的是为了使双方的财产关系恢复到合同订立前的状态。
但是，如果受让方已经投入资金进行建设，项目已经建成或者部分建成，即受让人的投资已和转让人的土地资产凝结为一体时，相互返还的原则就无法适用。这种情况，就属于《合同法》第58条规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形。在确认合同无效，并且不能适用相互返还的处理原则时，则应根据不同情况分别处理：一是在建和建成的项目履行了合法的审批手续，比如已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等(这种情况并不鲜见，许多地方土地管理部门和规划建设管理部门在管理职能的衔接上存在脱节，土地权属手续未办理完毕就办理了规划、建设许可手续并开工建设)，如果属于这种情况，大多都能通过补办土地审批手续的方法，可将在建和建成项目确权给受让方。这样处理相对简单，双方损失不会扩大。但若不能补办土地审批手续，不能将土地和建设项目确权给受让方，则在法律上，土地使用权和地上建筑仍然属于转让方，合同被确认无效后，可将建筑物评估后由转让方折价补偿受让方。二是在建和建成的项目没有履行合法的建设审批手续，在这种情况下，如果不能补办相关手续，则建设项目有可能被认定为“违章建筑”，被政府依法没收或责令拆除。如果出现这种情况，就要根据过错责任的大小划分损失承担比例。一般来说，对于这种情况转让方和受让方都存在过错。而且受让方在没有取得合法的建设许可手续的情况下就开工建设，对于所造成的损失，过错责任可能更大。
二、国家法律法规对土地买卖的相关规定
1、城市的土地属于国家所有。
2、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
3、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
4、任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
5、一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
6、任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。
7、土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

希望以上内容能对您有所帮助，如果还有问题请咨询专业律师。

【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条
【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。