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Question

如题所述

Answer 1

　　[内容摘要]：房价飞涨，并非经济领域的正常现象。作为国家经济生活的“总主管”，国务院及相关部委是否采取了合法、合理、有效的应对措施？面对房地产市场错综复杂的利益关系，政府能否“拨开云雾”，打击非法活动，稳定房价，守住普通民众对之的信赖？未来的房地产市场，政府有效的调控措施是什么，究竟“路在何方”？通过这三个方面的阐述，希望解开房价飞涨背后的神秘面纱，同时也为行政权力在经济领域的行使探寻有益经验。
　　[关键词]：金融、财政措施 土地政策 行政手段 保障性住房

　　住房问题不仅关系到民生，是国民生存、生活之根本，而且关系到国家金融秩序的安全、整体经济的稳定发展。近期美国次级债务危机的爆发，也给了我们一个警示，金融问题牵一发而动全身。房价过高已经到了政府不得不运用各种调控措施，且必须是合法、合理、有效调控的阶段。

　　一、国务院、相关部委针对房地产市场的主要规范性文件及其分析

　　政府干预经济，进行宏观调控的手段无非有以下几种：财政，税收，信贷，行政手段。[①]在房地产领域，政府还有一个比较特殊的砝码：土地政策[②]。面对房价的高涨，政府并非无所作为，针对各个阶段出现的问题，总结挫折、教训，制定了众多的规范性文件。在短短的几年时间里，针对同一问题，如此密集的规范性文件，在整个新中国历史上也是罕见的。以下主要选取几个笔者认为最为重要的规范性文件，简要介绍，分析，以透视行政权力运行的始末。

　　（一）2002.7，国土资源部，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即国资部11号令）

　　国资部11号令的核心内容是，“除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应”。其目的是为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度。

　　这里涉及到我国土地政策的变革。1990年，国务院发布了《城镇土地使用权出让和转让条例》（俗称为国发第55号令），使城镇国有土地的所有权和使用权相分离，土地使用权正式成为一种商品，解决了土地的商品化问题，由无偿划拨、无期限使用、无流通变为有偿、有期限、可以流通。由此，在实践中，开发商通过政府的土地划拨获得土地，进行开发，而“作为报偿，开发商通常承担市政和商业配套的开发”[③]

　　显然，从无偿使用到有偿划拨，协议转让，让各级政府看到了隐藏于后的巨大利益，划拨给谁？划拨多少？通过什么形式？作为一级政府，众多的社会因素都需在考量之中，但无疑为权力寻租提供了条件，也使得实力雄厚，后台关系硬的开发商占尽先机。国发55号令的紧随市场经济的大势，其出发点是正确的，但并没有通盘考虑土地使用权商品化之后的一系列问题，由此在经营了十几年后，以规范国有土地使用权出让行为的国资部第11号令出台。

　　“招拍挂”作为市场经济运行的方式，本无可厚非，但似乎就是这一政策引起了中国房地产市场的一系列变化。“从房地产市场的源头市场，即土地市场角度来看，有一点则几乎可以肯定，那就是，全国房地产价格2002年后的猛涨，与“土地招拍挂”在全国开始普遍实施（杭州等一些城市，早在1998年就开始实行土地储备、招拍挂制度）；以及2004年后房地产价格的暴涨，与8.31大限后“土地招拍挂”在全国各地普遍的严格实施；并非只是一种时间上的简单巧合。”[④]

　　（二）2003.6，中国人民银行，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即央行121号文件）

　　央行121号文件的主要内容是，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%”；“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年”；“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年”。

　　到2003年，中央政府认为包括房地产业，重工业和资源性产业在内的国民经济基础行业出现了投资增长过快，规模过大的现象，有可能会导致通货膨胀，经济进一步过热。由此，央行采用控制信贷的方式，试图用紧缩的金融信贷政策调控国民经济。121号文件只是政府大规模宏观调控的一个具体方面，但从以后的发展来看，其几乎没有什么效果。投资热潮并没有消减，房价持续上涨，中央政府轻视了民间投资、外资涌入的热情以及对政策贯彻实施的过分自信。

　　（三）2004.3,国土资源部、监察部，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》（即71号令）

　　71号令的出台是在2003年8月国土资源部等五部委对31个省市自治区的用地情况进行充分调研的基础上做出的。其重点是，2004年8月31日是办理协议出让土地的最后期限，城市建设用地的供应全面市场化，提高房地产开发的资金门槛。事实上71号令是国资部11号令的继续，深化，中央政府开始收紧土地供应。

　　从2002年到2004年，可以视为中央政府对房地产市场宏观调控的第一阶段。政府运用信贷、土地政策等应对。对房地产市场投资过快，就收紧银行贷款，减少资金供应；对土地关注过多，房地产企业蜂拥上马，就减少土地供应，防止经济过热。这本是政府干预经济的一般的市场化手段，出发点和目的都是正确的，但结果却让人大跌眼镜，这一阶段房价继续猛涨。中央政府开始寻找下一阶段宏观调控的出路，事实上71号令监察部的进入就是一个信号。

　　（四）2005.8，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（即国八条）

　　国八条的核心是，高度重视稳定房价工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面检测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的监督检查。

　　纵观国八条的内容，中央政府已经认识到对于房地产市场的调控并非可以“一招制敌”，在考虑金融，土地政策的基础上，综合考虑政策落实，政府责任，民众心理，投资、住房结构等因素，首次提出并强调了各地方政府的责任，提出对于“造成房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”。

　　（五）2006.6，《国务院六项针对性措施促房地产业健康发展》（即国六条）

　　国六条的主要内容是，切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。针对国六条，国务院办公厅于2006.6.30发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。而这个通知正是为学者、百姓所广为诟病。主要体现在通知第一条，切实调整住房结构方面。

　　1、“凡新审批，新开工的商品住房建设，套建面90平方米以下的住房（含经适房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上”；“过去已审批但未取得施工许可证的项目不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。

　　学者、百姓纷纷质疑“90平方米”“70%”的标准从何而来？是不是现在的购房者大多数（70%）都是需要90平方米以下的房子？已经有了小户型，希望换大户型的真正需要住房的人是不是所占比例真的不大？中央政府这种不予充分调研而直接制定政策的做法是否能够得到地产开发上的支持采用，能否取到良好的效果？实践中发现地产开发商提高楼层间距，规避“90平方米”的做法让决策部门异常尴尬。尚且不论比例是否恰当，对于“过去已审批的”“重新调整”更让人寒心。法律不溯及以往的理念早已深入人心，为何政府却不了解？朝令夕改，又如何让众多的市场主体树立对政府的信心？

　　2、“从2006年6月1日起，对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的住房收入金额征收营业税”“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”。

　　实践中，买房者对于营业税的规定也异常愤怒，因为房地产市场的火爆，卖方市场下营业税完整的转嫁到买房者身上。本来寄希望与打击房地产投机，却反倒为攀升的房价火上浇油。提高房屋首付比例，本可以让炒房者知难而退，但实践中“阴阳合同”的出现，让政府部门措手不及。

　　（六）2007.9，国土资源部，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（即国资部39号令）

　　39号令的重要条款是，明确将工业用地纳入招拍挂范围；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地土地使用权证书。

　　从2005-2007年，可以称之为房地产市场宏观调控的第二阶段。总结第一阶段的经验教训，政府综合运用各种手段，以求有效的稳定房价。但事与愿违，几年里，房地产市场“一片飘红”，在楼市调控与房价的博弈中，政府无疑是失败者。

　　纵观几年来政府的调控措施，似乎犯了一个基本的错误。“”房地产市场的火热无非有两个因素，一是庞大的资金涌向房地产市场；二是商品房供不应求。解决资金庞大的问题，政府提高商品房首付比例，限制银行贷款；2006.7建设部等五部委发布171号文件，俗称为“外资限炒令”，没有问题。但政府同时提高房地产开发企业的准入门槛，会不会因此而导致地产开发商减少，而使商品房供应相应减少呢？同时，庞大的资金可以有众多的渠道流通，而非必须投向房地产市场才能赚取利润，如何引导公众消费，投资，解决资金流通过剩的问题也需要政府认真考虑。

　　对于商品房供应，很大程度上取决于土地的供应。中央政府一直采取紧缩的土地政策，通过招拍挂，价高者得，这也使得房地产商在成本增加的借口下大肆提高房价。事实上，决策部门已经认识到这个问题。国土资源部土地副总督察甘藏春介绍：“国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年（2007年）1月到5月份的统计，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比去年增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。当然，土地供应最后转化为住宅供应还有一个时间过程，我相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来。”但随之问题又出现了，增加的土地供应，是否都转化成了商品房进入到一级市场？回答是否定的，房地产开发商在一点点的囤地，成为中国的新“地主”[⑤]。

　　通常情况下，房地产开发商缴纳10%-30%的土地出让金就可以拿到土地使用权证书，然后用土地使用权证书向银行抵押贷款，使用贷款作为开发资金，同时开发商通过商品房预售，在商品房没有完全竣工之前拿到大量的资金，一是继续用于商品房开发建设，一是作为回笼资金重新投资新的土地，如此循环，让房地产开发商投入很少的启动资金就可以完成地产开发，其利润却像滚雪球一样飞涨，而惜售又同时使房价几年来猛涨。

　　开发商的资金链是一个运作的整体，哪一个环节出了问题，都不能让其再从容的买地，囤地。中央政府也注意到了这一问题，从121号文件提高房地产商的市场准入到国六条的加大对闲置土地的处置力度，都是较为积极的措施，但似乎仍“心慈手软”，地产商囤地仍旧猖獗，房价飞涨依然毫不含糊。痛定思痛，2007年39号的“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地土地使用权证书。”成为抑制地产商资金流转的关键。中国社科院金融所研究员易宪容说，如果政府在此轮调控中一改往日宽容的态度，在土地出让金问题上锱铢必较，下决心让房产商把土地出让金全部付清，或者把没付清土地出让金的地块全部收回来重新拍卖，开发商以少量首付资金获得土地使用权证、继以抵押土地证获得银行贷款的循环滚动“杠杆”将不复存在。届时把贷款利息加上去，再完善住房预售制度，谁还敢囤地呢？房价马上会降下来。从理论上讲这是正确的、有效的，但圄于各种复杂的利益关系，39号令究竟是否是一剂良药，还需要时间的检验。追问

我需要的是一篇1000字以内的申论文章哦！关于“房价调控”和“限房令”。

追答

房价不降，就得调控。每一次的调控，我都不看好，因为我太失望了。每一次的调控，表面上是可以遏制住房价的上涨，实质上都是治标不治本，没有从源头上遏制住房价的过快上涨。这一次的限房令，表面上会遏制制投机和投资性购房需求，实质上仔细看后发觉限房令没有一点的实际意义。

先来回顾限房令的内容：“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。”

对本市户籍居民限购两套，也就是说在本市里购买了两套后，在外市一样可以购买。实质上，政策的出台根本就没有考虑到房价过快上涨，市场资金的流向问题。炒房客们，老几百年前就已经开始投资二三线城市，不知道有多少报道告知世人，温州炒房团到内地二三线城市炒房的新闻。这说明了，炒房客们的资金并不在一线城市。而一线城市的房价居高不下这是与当下市场购买力决定的。看看深圳市场，在4月份的新政一来，深圳的新房、二手房的成交量每日都突破历史记录，如此高的成交量足以说明市场有着强大的购买力。

另外，外地户籍在本市也只能购买一套住房。对于外地进城的务工人员来说，在本市里拥有一套住房已经相当不错了。毕竟，在一线城市里的高房价、高消费水平，这批购房人群都是实实在在的需求者，并非投资客。

限房令规定部分一线城市购买房屋套数却无法阻止他们的资金流向二三线城市。而目前，二三线城市的房价也随着这些炒家的资金流入，房价推向高位。我曾随朋友开车去惠州大亚湾看房，到了当地真的很让人失望，放眼看去都不见人影，走进售楼部打听房价却已经卖到了5000多。

可以说，限房令对一线城市的房价遏制没有任何作用，相反这样的调控政策将会无形给二三线城市居民购房带来压力。

Answer 2

符合道德感豆腐干