请教IRR的公式原理
A B C D E
12010201120122013 2 净现金流量-914411235122010356393 净现金流量irr2201035639004 IRR0
这是测算IRR的表格。（excel摘出）
B3格(22010)的公式是 =IF(SUM(C2:$E$2)<=0,IF(SUM(D2:$E$2)<=0,0,SUM(D$2:$E17)),D2)
C3格公式是=IF(SUM(D2:$E$2)<=0,IF(SUM(E2:$E$2)<=0,0,SUM(E$2:$E17)),E2)。
D3格公式是=IF(SUM(E2:$E$2)<=0,IF(SUM($E2:F$2)<=0,0,SUM($E$2:F17)),F2)
E3格公式是==IF(SUM($E2:F$2)<=0,IF(SUM($E2:G$2)<=0,0,SUM($E$2:G17)),G2)
IRR的计算公式是=IFERROR((1+IRR(B3:E3,12%))^4-1,0)
1、为什么IRR的净现金流量要用第三行的净现金流量。第三行的净现金流与第二行的区别在哪里，为什么要分条件设置上述公式，意义在哪里。
2、此IRR公式的原理是什么。
（1）计算年金现值系数(p/A，FIRR，n)=K/R；
（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n) >K/R>(p/A，i2，n)；
（3）用插值法计算FIRR：
（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n) ]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：
1、首先根据经验确定一个初始折现率io。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
3、若FNpV(io)=0，则FIRR=io；
若FNpV(io)>0，则继续增大io；
若FNpV(io)<0，则继续减小io。
（4）重复步骤3)，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%。
（5）利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：
（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpV1/ │NpV1│+│NpV2 │
注：│NpV1│+│NpV2 │是指两个绝对值相加
(CI 为第i年的现金流入、CO 为第i年的现金流出、ai 为第i年的贴现系数、n 为建设和生产服务年限的总和、i 为内部收益率)
原理：IRR，说的是累计净现值为0时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下，在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少，或者假设贷款投资项目，能承受的最大年化利率是多少。
(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。
内部收益率是一个宏观概念指标，最通俗的理解为项目投资收益能承受的货币贬值，通货膨胀的能力。比如内部收益率10%，表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值10%，或通货膨胀10%。
同时内部收益率也表示项目操作过程中抗风险能力，比如内部收益率10%，表示该项目操作过程中每年能承受最大风险为10%。另外如果项目操作中需要贷款，则内部收益率可表示最大能承受的利率，若在项目经济测算中已包含贷款利息，则表示未来项目操作过程中贷款利息的最大上浮值。
扩展资料
IRR在房地产中的应用及注意事项：
irr其实反映的是项目的收益率，即：在项目中沉淀的每一分钱所能产出的回报率，并用于和银行利率、通胀率等外部指标进行对比，从而评判项目好坏。
1、计算持有的经营性房地产物业
若项目为全可售，在房地产企业普遍采用的高周转策略之下，项目开发的IRR会奇高无比，已经失去了参考意义，房地产企业会更多的用销售净利率这个指标去评判项目。
但是不可售的经营性物业，由于没法一次性变现算净利率，但是存在非常明确的一次性净投入，后期稳定收益产出的特点（后期大修费用可以分摊不至于变号），所以只能采用IRR去评价。
国外的物业大多持有经营，所以IRR使用非常普遍，就算要资产证券化，机构或小散也是要看稳定IRR收益的。
2、项目层面IRR和股东层面IRR
项目层面的IRR一般都是采用经营性净现金流量去计算，融资一般不参与计算，因为算的是项目本身的收益情况。此外股东层面的IRR一般都是通过股东的投入和产出的净现金流量去计算，算的是股东回报的收益率。
参考资料来源：百度百科-内部收益率
IRR，即 Internal Rate of Return ，内含报酬率，是在项目的现金流出量和现金流入量相等时的折现率。
公式如下：
NCF（t）为第t年净现金流量，k为内含报酬率，n为项目使用年限，C为初始投资额。
以NCF（t）=294为例，用插值法求内含报酬率如下：
444=294（P/A，k，3），（P/A，k，3）=1.510
折现率： 40%＜k＜45%，45% - 40%=5%，设k - 40%=x%
年金现值系数： IRR=44.105%≈44%
扩展资料
IRR的作用分析：
内部收益率就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的折现率。
而不是“不论高低净现值都是零，所以高低都无所谓”，这是一个本末倒置的想法。因为计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。
内部收益率越高，说明投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。
比如A、 B两项投资，成本都是10万，经营期都是5年，A每年可获净现金流量3万，B可获4万，通过计算，可以得出A的内部收益率约等于15%，B的约等于28%。
参考资料
（1）计算年金现值系数(p/A，FIRR，n)=K/R；
（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n) >K/R>(p/A，i2，n)；
（3）用插值法计算FIRR：
（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n) ]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：
1、首先根据经验确定一个初始折现率ic。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
3、若FNpV(io)=0，则FIRR=io；
若FNpV(io)>0，则继续增大io；
若FNpV(io)<0，则继续减小io。
（4）重复步骤3)，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%。
（5）利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：
（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ │NpV1│+│NpV2 │
注：│NpV1│+│NpV2 │是指两个绝对值相加
(CI 为第i年的现金流入、CO 为第i年的现金流出、ai 为第i年的贴现系数、n 为建设和生产服务年限的总和、i 为内部收益率)
IRR:
内部收益率（Internal Rate of Return (IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。内部收益率，是一项投资渴望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。
它是一项投资渴望达到的报酬率，该指标越大越好。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。在项目经济评价中，根据分析层次的不同，内部收益率有财务内部收益率（FIRR）和经济内部收益率（EIRR）之分。
当下，股票、基金、黄金、房产、期货等投资方式已为众多理财者所熟悉和运用。但投资的成效如何，许多人的理解仅仅限于收益的绝对量上，缺乏科学的判断依据。对于他们来说，内部收益率(IRR)指标是个不可或缺的工具。
最后说一句，不是我不想慢慢告诉你，问题是你这又没分又这么麻烦