1、出租方融资租赁的账务处理，
借：长期应收款（最低租赁收款额＋初始直接费用），
借：未担保余值，
借：营业外支出（融资租赁资产公允价值小于账面价值的差额），
贷：融资租赁资产（原账面价值），
贷：银行存款（初始直接费用），
贷：营业外收入（融资租赁资产公允价值大于账面价值的差额），
贷：未实现融资收益，
2、未实现融资收益分配的会计处理，
（1）分配方法——按实际利率法分配，
未实现融资收益每一期的摊销额＝租赁投资净额的期初余额×租赁内含利率，
（2）会计处理，
①按收到的租金：
借：银行存款，
贷：长期应收款，
②按当期应确认的融资收入金额：
借：未实现融资收益，
贷：租赁收入。