文章认为作为用益物权的土地使用权，因其资产形态不清、界定不明给资产评估造成了困惑和不便。文章主张，土地使用权的价值应尽量使用市场法进行评估。在市场数据难以获取的情况下，选择收益法也不失为次优的解决方式。文章建议将土地使用权作进一步细致的划分，如划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资权(或入股权)、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等，从而根据其权利内涵的不同，确定其评估价值。
关健词:用益物权 土地使用权 评估障碍 评估方法
在企业整体资产评估中，我们一般都涉及到了物权和债权。而在物权中，由于公司制企业一般在实质上是委托代理关系，因而企业往往行使的是法人财产权，即属于他物权;只有独资企业可以完全充分地处理其所有权，即具有自物权。由于自物权具有绝对性、排他性和永续性三个特点，所以即使其行使权利的形式可分为占有、使用、收益和处分四项权能，但其权利边界是十分清晰的，即不容易引起产权纠纷;而以委托代理关系建立起的现代公司制企业，包括原国有企业、新改制的股份制企业、新设立的高科技企业和民营企业，都需要通过所有者授权来行使其法人财产权。法人财产权属于他物权中的用益物权，即需要在他人授权的有限范围内行使着有限的权利，其中尤以用益物权的产权边界最容易引起歧义。
联系到资产评估客体的形态，一般分为有形资产和无形资产。两者各有自己的定义范围和评估基准。而处于这两者边界的用益物权，其形态本来就难以辨认，再加上产权界定不易，给评估工作带来很多麻烦，资产与评估值的归属也不易确定。如作为用益物权中的土地使用权，其性质、交易与价值评估方法就都值得分析。
一、土地(使用权)的法律特征
在国外，土地明确地确定为是不动产。由于所有的建筑(包括建筑物和构筑物)都必须建造在土地上，其具有与土地的不可分离性，所以具有建筑承载物的土地也确定为是不动产。但在不动产计量乃至不动产的评估计价中，土地往往需要单独列示。也就是说，土地相对于其所承载的建筑，可以视为独立的财产。在西方国家征用土地时，征用客体为所有权以及土地所有权附属的一切民事权利(张迎新王正立2003.9)。其征用客体包括:①土地所有权:②土地所有权以外的土地他项权利(不包括债权);③土地改造成果的所有权及其他权利。建筑是否在土地征用时附随土地征用，各个国家和各个地区存在着两种立法体例:一种是强制合并主义;一种是选择主义。所谓强制合并主义，意指土地及其附着的建筑必须合并征用。例如，在欧洲各国，多规定征用有建筑的土地，必然同时征用建筑、树木等附着物。因为它们是自然或人为地结合在一起的。选择主义如台湾《土地法》规定，在征收土地时，其改良物也一并征收，但该改良物所有人可以要求迁移者。
《国际会计准则16号—不动产、厂场设备》( 1998年修订、 1999年7月1日起执行)第35条中有“不动产、厂场设备是指在企业经营中具有类似性能和用途的一组资产。以下是不动产、厂场设备的不同类别:1.土地;2.土地和建筑;3.……”。这里明确将“土地”与“土地和建筑”划分成两种类别的不动产。该准则第30条还明确地指出，“土地和建筑的公允价值通常是其市场价值。此价值由合格的专业评估人员通过评估确定”。在第45条里，该准则还指出，“土地和建筑是相互独立的资产，应分别对其核算，即使它们是一起购置的也应如此。”
台湾学者杨肇锋在其所著的《不动产理财》一书中指出:“不动产指位于地表、地下和地上的地产及地上附属物(包括建筑物、其他结构物、围墙和其他制成的改良物)和地上任何财产、权利、改良物等”。( P93, 101 )。书中还指出“不动产是经济的重要一环，最近研究估计，建筑物和土地约占全国总财富的2/3，另外的1/3包括设备和存货”。
而在我国，城镇土地所有权归国家所有，农村土地所有权归集体所有。土地所有权不能买卖，各企业、单位取得的土地仅仅是其使用权。土地使用权是指土地使用者对其所使用的土地，在法律许可的范围内，享有经营利用、处置和取得收益的权利。土地使用权仅是土地所有权权利集束中的权利之一，它可以与土地所有权相分离。法人和自然人可以依据法律，通过申请划拨或购买的方式取得土地使用权。土地使用权的划拨、出让和转让使土地使用权的所有者发生变更。在资产的归属上，目前，我们将其土地使用权归为无形资产，对土地使用权的价值评估和核算也以无形资产对待。明明是看得清、摸得着的，实实在在的土地(可以度量、可以定位，且不可位移!)，却以“无形资产”对待;而它载荷的建筑却以有形的实物资产进行价值评估与计价人账，这样的尴尬境地在管理上也造成了很多不便。
二、土地使用权的概念
现代意义的价值评估，是从国外泊来的。20世纪90年代以来，我们为了解决国有资产的流动和流失问题，学习英美等西方国家财产价值的评估经验和评估方法，并借助市场，让国有资产流动和流通。其中，土地就是国有资产中一项重要的资产。土地是一种稀有资源，具有不可再生性，但其价值会随着需求性质的改变和需求的增加而不断增值。这就决定了国家需要对其统一调配和规划。土地，又是万物之本，以致于马克思当年在研究资本主义生产关系时就专门以11章的篇幅(<资本论》第六篇)来研究地租。马克思对土地所有者以地租形式与产业资本家、商业资本家、银行资本家参与剩余价值的分配，进行了详细的制析，认为超额剩余价值以地租形式进行了分配。马克思指出:“土地所有权的正当性，和一定生产方式下的一切其它所有权的形式一样，要由生产方式本身具有的历史必然性来说明，因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系所具有的厉史的暂时性来说明。……在一定的发展阶段，甚至从资本主义生产方式的观点来看，土地所有权也是多余而且有害的。”
但是，当我们从对“生产资料是不是商品”的认识“进化”为它们如同其它商品一样可以进行交换并可进行流通时，对“所有制”这一不可侵犯的领域就已经有了新的认识;而当我们对“国有资产流通而不一定意味着流失”这一观点达成共识之后，是否也想到了“土地所有权”这一不可侵犯的领域也有可能松动?当然，土地所有权和使用权是否需要合为一体，涉及到更多、更深的法律问题，本文在此不再予以探究。
其实，国家土地所有权权益是否被侵蚀，要看土地的流动与流通后的结果。而不一定在于流动与流通的是所有权还是使用权。现在一些房地产开发商靠不正当关系将国家所有的土地“划拨”改出让，以低价变“出让”为“转让”，大肆侵吞国有资产;在农村低价“圈地”，使土地集体所有权的权益受到极大的损害。其案例比比皆是。
不论是属于自物权的土地所有权，还是属于他物权中的土地用益物权，都是一组权利束，包含着一系列权利。前者包括占有、使用、收益及处分等各项权能;后者包括在他人所有物上许多收益和使用方面的权能。永佃权、承包权、租赁权发达国家对土地权益的规定是非常严格和非常详细的，如规定地上权、地表权、地下开采权、地役权、永佃权、租赁权等等。在我国，虽然也明确规定土地使用权仅仅指地皮或地表层的使用权，不包括地下矿藏资源及埋藏地下的文物所有权。但这里仅用的是排除法，对于具体的多种土地权能还未予以确切的定义。而且，目前的土地使用权的存在这样的瑕疵，即因对不同类别的用地规定了不同的使用年限，也使得使用权的购买人对建设、开发用地无法确定长期目标。我国《无形资产会计准则》中定义可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等;不可辨认无形资产是指商誉。”在这里，土地使用权显然是作为“一种权利”而被列示为无形资产的。但我们可以发现，专利权、非专利技术、商标权、著作权可以是自物权一一所有权，而土地使用权、特许权等只能属于他物权一一用益物权。而在此会计准则第21条中，还专门写明了“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”并在准则第23条中，规定“对于土地使用权，··一还应披露该土地使用权的取得方式和取得成本。”
我国土地使用权的取得，分为划拨、出让、转让等方式。不同方式下土地使用权取得的成本也是不相同的。按照无形资产的会计准则，“将相关的土地使用权予以结转。在结转时，将土地使用权账面价值一次计入房地产开发成本”，披露的房地产开发成本差异也必然较大。显然，会计准则的这种规定原理及理念，也必然会使重置成本价值标准在土地使用权评估时出现混乱，从而使人们对所评出的土地使用权的价值发生错觉。
三、土地使用权价值如何评估
在一项不动产进行出售、转让和交易时，往往需要土地使用权与建筑分别进行评估定价，然后将建筑的价值与土地使用权的价值合并，构成了完整的不动产价值。这样也便于出售、转让和交易。
其次，由于土地取得方式不同，导致取得成本的差异很大。因此，即便用成本逼近法，也要调整许多的数据，包括对时间、地点、环境等多种因素的调整。因此，笔者认为，评估土地使用权价值应尽量采用市场法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地区、不同方位、不同地段的环境及供求影响价格差别都很大，所以采用市场法是最有说服力的。市场法应采取同类市场上土地使用权已售价格(至少三宗以上)作为参照，并调整其时间，地点、用途等要素，最后确定评估价值。这里需要强调的是，尽管自90年代以来我国房地产交易市场已很活跃，市场数据已经较多，且各类房地产数据几乎都有，但这些数据必须作出适当的调整。
在实在缺少可参照的已售宗地案例的情况下，土地使用权采用收益法为次优。不动产中，可以先确定年度租金，以折算出不动产价值，之后再减去建筑物与构筑物或其他土地改造成果的单独价值，就可以倒挤出土地使用权的价值。
再次，笔者主张对土地使用权在资产类别予以单独分类，进而在计价时可不受有形资产计算折旧或无形资产计算损耗的影响。_巨土地使用权随着周边环境和供需变化可能会不断增值，应即时调整其帐面价值。
最后，应该注意土地使用权价值评估中的交易陷阱。房地产交易虽然不是在任何情况下都必须进行土地价值评估，但土地评估价值往往是房地产交易的依据。而土地使用权的价值又受许多具体因素的影响。如地上建筑物所受限限制(诸如某些城市规划中的限高、因临近建筑采光受影响的限制等);房地产存在纠纷;房地产产权不清晰;存在土地共有使用权、租赁权、抵押权这些用益物权。试想，已经租赁出去的、租赁合同已经签订了几年的房地产和不存在租约的房产，价值能一样吗?又如一项已经抵押的房地产，其出售价值同样会受影响。尤其涉及到属于国有资产的土地使用权与建筑。土地可能本来是属于划拨的，不能转让，而在交易时，却按市场价定价，这就为买方设下了陷阱。所以，在评估价值时，一定要考虑土地使用权的具体权能状态。
笔者希望在新的物权法中，能明确地将作为土地的用益物权再做进一步的划分。如分为划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资或人股权、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等。如果有了新的明确土地使用权确切定义的物权法作为依据，则根据土地使用权不同的权能状况进行价值评估，其评估结果将能更为准确和科学。
参考资料:
1.张迎新王正立.我国与西方在土地征用客体和范围方面的差异.国土资源情报，2003年第9期
2.国家会计准则2000.中国财政经济出版社，2000年I1月.
3.杨肇锋.不动产理财.山东科学技术出版社，1994年3月.
4.纪坡民.产权与法.生活.读书.新知三联出版社，2001年9月.
5，李晓峰.论用益物权在物权法中的地位--以土地用益物权为例.中国人民大学学报，2000年第4期.(作者单位:西安交通大学管理学院)来源：中国资产评估2005年第2期
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