房子延期交款违约金如何算？是按照已付房款分段计算还是全部房款？

Question

2010年5月首付10万按揭买房，当时是委托开发商负责办理按揭手续，但是按揭手续是2010年12月才办理下来，按揭15万在12月份打到开发商账户。购房合同约定是2010年8月1日交房，但是2011年8月1日都还没交房。现在在提请诉讼要求开发商负责延期交房的赔偿。合同约定是按已付房款的每日万分之一计算。那么请问房子延期交房违约金是按照全部房款（首付10万+按揭15万）*1年计算，还是分段首付10万*1年+按揭15万*8个月计算？现在已经递交了起诉状，违约金是按照第一种方式计算的，请问法院会因为计算错误判败诉嘛？

Answer 1

我们律师所现在所有的这份合同是这样列明的。《房地产买卖合同》上关于出卖人违约这里明确约定。除去因不可抗力或当事人在本合同中约定的其他事项外。出卖人如未按照本合同规定的期限将该物业转移交给买受人的。逾期未超过45日的，按日向买受人支付已付房价款的1‰作为违约金。逾期超过45日的，则处罚加重。按日向买受人支付已付房价款的1.5‰作为违约金。都是按日计算的。直到实际交付之日截止。你现在可以跟开发商商讨下，做出个补充协议。在这段时间可以要求让他对你做出赔偿。也可以按照合同约定的去起诉他。至于你所说的违约金的计算方法。我可以明确的告诉你，你要注意下你合同里面的字眼，是按已付房价款的1‰~1.5‰

Answer 2

本人认为，你现在起诉开发商尚早了点。先弄明白你的诉求是什么？是准备解除合同，房子不要了？还是要房子的，只是追索违约金？对前一种，应该在超过了合同约定的交房逾期期限，购房人有权解除合同之日才能提出呢。对后一种，应该是在开发商交房时不愿意按照合同约定支付违约金时才向法院起诉。否则，法院完全可以驳回你的诉求！
至于违约金的计算方法，按合同约定，是应分段计算的，因为你的房款也是分时给付的。但是，这不会影响到被驳回，因为你的诉求，其合理部分法院还会支持的，只是判决结果会修正你的违约金数额。
还有一点，你要有思想准备：按揭款的应付（到账)日期，应以合同约定为准，具体看付款方式这页。实际到账日迟于合同约定日，开发商也要追索你逾期付款责任的——假如开发商不笨的话。至于你认为是开发商包办了按揭手续，所以不负逾期付款责任的理由，法院不会采纳的。
建议，先撤回诉状，待时机成熟时再告。打官司也很费神的，能协商解决的事就不打吧。

Answer 3

房屋延期交付违约金如何计算？