父母赠与子女房子，子女再购买房

Question

我大学刚毕业，户口随单位迁到广州来了，房子在九江， 我母亲把一半的房产赠与给我了，加上我继承我父亲的那一半，也就是现在房产本上写的是我的名字，本人无自己买房记录，无贷款记录。 我想问的是：
1。我如果直接贷款买套房。能首付20%吗？（这是我第一次和银行贷款）
2. 我房子在九江，母亲户口也在九江，我的户口能迁回九江落户回我原来的地方吗？
3。如果我把我名下的那套房子卖掉或是赠与回给母亲，（没贷过款，没买过房）我再买自己人生第一套自住房，算不算首套？能不能享受首付优惠政策？

知道的朋友都来帮帮忙， 谢谢了！好的话会追加分的！

Answer 1

根据你描述的情况，下面是广州的认定标准。具体的你可以咨询下九江的房管局。2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
广州二套房按揭贷款政策
广州二套房“认房又认贷”政策已经落地，在部分银行办房贷须去房管局查“套数” 。当前，多家银行暂停三套房贷
广东部分银行二套房按揭认定做法

银行 认定做法

工商银行 暂时以“认贷”为主

农业银行 “认房又认贷”，要求贷款人提供房管局书面查询结果，若不能提供则要求提交家庭住房实有套 数诚信保证。认房又认贷，要求贷款人提供房管局书面查询结果，若不提供银行自行核查。

中国银行 “认房又认贷”，要求贷款人提交家庭住房实有套数诚信保证

建设银行 同建行

广发行 同建行

深发行 暂以“认贷”为主追问

如果那套房子是我父母原来在单位集资买的！全部赠与我后，房子现在在我名下了，银行会不会认为这房子也是我贷款买的？然后我再买房就算我二套了（我没贷过款，只是有一套父母贷款买的然后赠与给我的房子）？ 其实说白了，我就希望等我自己买房的时候，如何做能是首套房，20%的利息？有办法么？

追答

按照上面我所描述的，只要属于这个范畴内的，都应该算到二套房序列。只是看看有没有擦边球打而已。你可以看看从哪个角度来看做

Answer 2

1.目前的国家政策是认房又认贷，也就是说，只要你名下有房产或者在银行有过贷款购房，就要按第二套房的政策。
不过银行是查不到你的房产纪录的，而且只有很少的几个大城市严格按认房又认贷执行（广州是严格执行的）。大部分地方的银行还是只认贷的。
另外，由于国家宏观调控，银行银根普遍吃紧，目前购买首套房一般首付是30%，按基准利率（有些银行还要在基准利率基础上浮）。
2.不知道你为何要将户口迁回九江，都是城市户口迁了用处不大吧，而且广州户口应该更有价值吧。既然有房产证，可以去当地派出所咨询一下，应该可以办理，不过手续相当麻烦。
3.继承、赠与的房子，出售的话要按全额（减掉继承赠与过程的税费）征收20%的个税，所以出售是很不划算的。赠与给你母亲，也要再交一遍税费（主要是4%的契税）。追问

既然认房又认贷，那我把房子卖掉，我就没有房子了，然后我原来又没贷过款，我去买房的话！应该算是首套住房吧！？ 银行应该会给我20%首付的优惠政策吧？还是银行会说“你曾经有过一套在你名下的房子，这套房是第2套 首付50%”？？

追答

你个人没有贷款买房的记录，卖掉这套房，在银行应该算首套房。
其实银行主要是查信贷记录的，查房产是地方政府的事。
不过你这个情况，卖掉这套房子貌似很不划算啊。

追问

你是指手续费那个不划算把？不卖的话，我再买房就要首付50%了，这更加吃不消的。。。我奖房子卖给我妈或是赠与给她？ 2种哪种更划算？或是有别的更加划算的方法呢？

追答

肯定是赠与给你妈妈更划算。
现在正是房地产调控最严厉的时候，房价没跌、贷款紧缩，此时买房不划算啊。建议你最好是再等一年半载的，政策肯定会转向的。

本回答被提问者采纳

Answer 3

不行的，二套了追问

我原来没在银行贷款过，只是有套房子经过我手 然后又转出去了，在无房状态下购买新房也算2套房么？

追答

房产局有计入的