房产过户时，房产全权委托书的具体效用和一些问题~

Question

2009年，我奶奶把自己的一套房子想过户给我，但是因为办理手续时，要交20%的遗产税，所以不想当时转移房产，故去公证处公正了一份“房产全权委托书”，（房产证在我手上，但是名字还是奶奶的），请问如果现在想出售此套房产的话，
一：我是否可以代表奶奶去出售，并获得所有权益？
二：出售此套房产的话，中间所有过程需要我奶奶出面吗？需要的话，是哪些过程？
三：如果我想出售此套房产时，不幸我奶奶过世了会有任何改变吗？
四：房产全权委托书有有效期吗？
高分求答案，套话，无脑子的复制请不要过来，否则追问到你扣分。
先谢谢每个用心回答我问题的人。

Answer 1

我国现在没有所谓的遗产税，所以你的了解应该是误区。可能是受遗赠过户时的税费。
现就你的问题进行如下回答：

1授权委托是代理人根据委托人的授权，代替委托人办理委托事项，相关权利义务归委托人所有的单方法律行为。所以你拿这奶奶的授权书，只是代表你有权替奶奶办理委托书中的事项，但最终的权利要归奶奶（如真实的买卖中的收取的售房款），当然如果是想通过买卖的行为将房产过户给你的话，因代理人和房产的登记人不能是同一人，所以不能直接实现。

2如果出售该房产的话，只要委托权限没有缺失的话，奶奶不需要出面，你作为代理人就可以出售该房产。手续大概是 寻找买家 签署买卖合同 缴纳契税 办理过户 如果购买人需要办理按揭贷款的话你要协助对方办理。

3理论上授权事项在委托人去世后终止，例外是为了代理人的权益可以在委托人去世后继续的实施。当然实际操作中，相关登记部门不会知道产权人的去世，所以操作中没有问题。但会涉及到其他继承人继承权利等相关法律问题。

4委托书的有效期一般在委托书中都有体现，如果没有体现通常就是不定期。当然如果时间过长的话且委托书中没有明确的委托期限，使用时的相关部门会有异议。

如果奶奶想过户给你，非常不建议你这样的做法，因为会引起很多后续的法律争端。因为委托行为只是单纯的代理，不代表房产的相关权益与你有直接的关系。
给你提几个有效的建议：
1奶奶通过遗嘱的方式把房产留给你父亲。因为孙子女不是法定继承人，过户有契税和时间显示，子女没有，所以通过遗嘱方式留给你父亲费用和手续上更稳妥。

2如果非要给你的话，建议你和奶奶直接走买卖，买卖按成交价收税，你们可以通过买卖的形式过户，不实际交付房款，这样按照最低的税点交税就可以了。完成过户后，让奶奶给你写个声明，找两个见证人，声明中表述房产是通过买卖的形式过户，但是自愿给你的，不要求房款，让其他继承人范围内的人以后不要就此争议，见证人签字。

这样从法律上才能更好的保护过户，比你上述单纯的委托行为要稳妥。追问

您好，我能感受到您回答的诚意，可能是我还没把背景交代清楚；首先我的爷爷和父亲已经过世，不知道这个情况会对你的建议有什么影响吗？其次如果我的委托书当中明确了我权益受益人的话，是否在法律上承认这点，并且最终可以享有受益？

追答

1首先要看房产的属性，是爷爷和奶奶的夫妻共有财产还是奶奶的个人财产。如果房产是爷爷奶奶婚后取得的，通常就是共有财产，也就是奶奶本身是无权单方处分的。如果是爷爷去世后奶奶取得的财产，那就是奶奶的个人财产，奶奶可以自由处分该房产。

2如果是爷爷和奶奶的夫妻共有财产，因为爷爷去世后家里没有办理继承分割手续，所以奶奶不能单方处分房产，所以公证处是不会受理你奶奶的委托公证的。如果是奶奶的个人财产，则可以凭相关材料到公证处申请办理委托公证。（如果是个人财产的话，通常办理委托的材料有，委托人的身份证 户口簿 夫妻关系证明 配偶死亡证明 委托人未再婚证明 房产的权属凭证及受托人的身份证复印件）

3你父亲去世对于事件没有决定性的影响，当然如果要细分的话就存在很多可能。如果是爷爷奶奶的共有财产的话，因为父亲去世，你就成为来财产中奶奶房产部分的代位继承人，也就是如果奶奶通过遗嘱的方式将他的部分给你的话是未来是免税的。而如果是爷爷奶奶共有财产的话，对于爷爷的房产部门，根据你父亲和爷爷死亡时间的先后，你将会成为代位继承人或者转继承人，也就是说都不会存在税费的问题。当然要注意，这个税不是所谓的遗产税，是过户的契税。

4委托书只是委托人授权代理人以委托人名义办理相关事项的法律文书，委托书中不涉及财产的受益（财产受益的文书通常是赠与合同或者遗嘱），所以想通过委托书的形式让你成为最终的财产受益人是不可能的，应该通过其他方式完成。

5现在你家的情况，首先分清是爷爷奶奶的共有财产还是奶奶的个人财产，这点是事件的关键，如果是奶奶的个人财产，通过最初回答你问题的几种方式都可以保证你最终在法律的保护内取得财产。如果房产是爷爷奶奶的夫妻共有财产，那除非爷爷生前有将财产遗留给你的遗嘱或者所有继承人对于财产归你没有异议并完成相关法律手续，才能最终保证你得到全部房产。

6如果真是爷爷奶奶的共有财产，家里其他继承人分割有纠纷的话，那比较可行的是：让奶奶到公证处办理遗嘱公证，将房产中自己的份额和可以从去世配偶处继承的份额遗留给你。因为房产如果是夫妻共有财产的话，奶奶本身占一半，而奶奶可以从去世的爷爷奶继承一部分，因为你本身是爷爷部分的代位继承人或转继承人，所以也能分一部分，这样你就可以分到房产的绝大部分，当然具体能分多少这要看爷爷奶奶有几个子女，和那几个子女的继承意愿。爷爷部分其他继承人可继承的权利部分只能协商补偿了。

Answer 2

您首先需要了解房产委托公证的时效性，比如有些地方公证书是有时效的，1年还是2年。如果过期了需要重新去公证处再做一次公证！
1.委托公证书里委托的权限有哪些？如果有委托出售该房屋、委托办理房产过户的相关手续、委托收该房屋出售后的房款的相关条款，你是能获得权益的。
2.委托书里注明你可以全权委托办理该房屋的过户手续的，就可以不需要你奶奶出面。你只需要带上《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的原件，委托公证书原件两本、你奶奶夫妻双方的身份证、户口本、结婚证的复印件，你本人的身份证原件以及买方得相关资料就可以办理过户。
3.没有改变，前提是公证书的时效性，公证有没有过期是关键。
4.各个地方有所不同，你要查看你公证书上有没有关于时效性的条款。追问

您好，感谢您的回答，在您提到的第二条当中，在我爷爷，父亲已经去世的情况下还需要我奶奶夫妻双方的身份证和结婚证呢？ 您提到的诸多材料都是必须需要的吗？ 如果没有奶奶的结婚证和爷爷的身份证可否办理？

Answer 3

您好 我是从事房产中介的
关于您的问题：
一：全权委托的话 委托书上有说明收受房款，过户事宜的，您可以获得所有权益，您看下公证书。
二：不需要你奶奶出面，您带着你的身份证，公证书，你奶奶的身份证复印件，户口本复印件，（丧偶或者离婚证明），房产证去办理即可。
三：你可以全权代理过户。办理时不要说出来，以免带来不必要的麻烦。
四：一般是没有有效期的（除非特意注明）。

Answer 4

首先你要看看你的公证书的时效 一般都是一年 有些地方是两年
如果没有过期的话（公证书上要注明全权委托你 办理房产交易 和拿房款）

以下回答都是针对公证书还在有效期
1.你可以代表奶奶出售 需要提供她的身份证复印件 产权证 公证书 你的身份证
2.您的奶奶完全不用出面 你拿着公证书 和她的身份证复印件就可以
3.如果老人不幸过世了（户口销户了的话） 那么需要先办理继承公证了（优先配偶 然后子女）
4.上面说了 一般都是1年 有些公证处是2年

希望能帮到你