第1个回答 2021-04-12
我就结合具体楼盘简单给大家讲一下如何区分刚需盘和改善盘，至于终极置业的产品，没啥好说的，往北龙湖瞅就行了。
如果你能够通过各项指标分析出一个楼盘的定位，将会对你有巨大益处。一般来说，改善楼盘相对于刚需楼盘，居住更舒适，同时，后期溢价更大。
这种例子很好找，比如东区大部分楼盘，主城区的天下城，北区的普罗旺世，西区的锦艺国际华都等。
改善楼盘并不会因为其本定价略高而影响后期溢价，反而会因时间的流逝，和刚需盘差价越拉越大。这是优质产品价值凸显的自然规律。今天，我们以各区改善楼盘举例，给大家浅析一下刚需楼盘和改善楼盘的区别，请认真阅读，这关乎你的财富。
【一】土地指标
俗话说的好，面粉价格决定面包价格。同时，面粉质量也决定着面包质量。一块地的土地指标，基本就决定了一个楼盘是刚需基因还是改善基因。
而谈到土地指标，我们最优先看的就是：容积率。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般情况下，容积率越低，居住舒适度越高。
看完容积率我们再来看建筑密度和绿化率。建筑密度根据字面意思就能理解，我们不再多说，一般来说，建筑密度越低，小区公共活动空间越大，也便于大型中央景观的打造，至于绿化率，自然是越高越好。我们再来看限高，一般来说，限高决定了一个楼盘的产品，限高越低，产品越好。别墅＞洋房＞小高层＞高层。当然，还有一类特例，那就是超高层，他不在这个顺序排列范畴，因为很多超高层也是做豪宅的，但目前郑州超高层只有建业天筑，华润悦府，融创金水府和万达公馆，不具有普遍性，暂且忽略。
有一点可以肯定的是，建筑总高越高，得房率越低。
了解完土地指标信息后，我们就简单的说一下我们的结论了：
容积率在2以下的，基本具有豪宅基因；
容积率在2-3以下我们可以认为是改善楼盘或者偏改善楼盘；
容积率在3以上基本可视为偏刚需楼盘。
容积率在4以上的基本视为纯刚需楼盘。
容积率在5以上的基本无舒适度可言。
(以上仅适用于郑州范围，另超高层产品除外）
根据容积率的不同，我们不仅能够判断楼盘，还能判断一个区域的属性。如北龙湖，绿博组团，片区地块容积率普遍偏低，我们基本可以判断这些区域普遍是改善产品。而在同一区域内，通过各个地块的容积率对比我们也很容易分辨出哪些是刚需盘哪些是改善盘。
以西区为例，这里的楼盘容积率大多在3.5以上，而昆仑望岳容积率仅2.5，这个楼盘显然就是区域内的改善，作为区域内的稀缺，该盘开盘秒清。以南区为例，这里的楼盘容积率大多在3以上，而昌建君悦府及旭辉正荣首府容积率却是2.5，因此在二七新区，仅根据容积率判断，这两个楼盘成为区域内的改善最有可能。
总之，容积率低的不一定都是改善，但容积率高的一定和改善无缘。要看他是刚需还是改善，除了看容积率之外，我们还需要看产品。
【二】产品
产品类别上，容积率相同下，别墅＞洋房＞小高层＞高层＞高低配。尤其是高低配社区，在容积率相同情况下，这类型小区建筑密度将大大提高，影响公共空间，尤其是有些洋房一层还带院子更占公共空间。
偏改善小区一般都是别墅洋房小高层产品，刚需盘则大多是是高层或者高低配。我们以二七新区举例，因为这里目前在售项目众多，开发商也都是知名开发商，我们简单看一下做一个比较：
通过比较我们可以发现，就地块容积率及产品得房率，目前二七新区从改善的角度来看，昌建君悦府和旭辉正荣首府显然是区域内的改善，而且，两者得房率差不多又都是小高层，但昌建户型面积起点更高，显然更胜一筹。
（昌建君悦府效果图）
在这里说一下户型区间，户型起点面积越高，改善氛围越浓厚。因为很多时候，刚需买房对于价格非常敏感，小户型往往会受到刚需型客户的偏爱，而改善客户相应追求的则是生活氛围，大面段的户型则更受他们的偏爱。再次是大户型在小区内所占的比例，一般大户型越多，小区改善氛围越强。
我们不以户型的大小去衡量购买人群，但是小户型社区往往人多事杂，出租率高，并且交易频繁，因此会产生很多不利因素，这是客观现实，大家仁者见仁智者见智。
我们再来看昌建君悦府的户型配置，120平起步，其他两个户型约是137平和143平。户型面积的高起点提高了这个楼盘的购房门槛，同时，各户型之间又没有太大的差距，这样保证了这个楼盘整体购买人群的纯粹性。本回答被网友采纳
第2个回答 2019-10-01
刚需房主要是针对买首套房的购房者，他们在成都没有房产需要购买的房子的户型主要是套二套三小套三为主的面积在60到100平米之间的这种房叫甘旭范，改善房的话，就是小区配套设施远比柑橘房要做得好，然后以大户型为主，主要是额事业有成的人，要换一点大一点的房子，国产一些舒适的生活，这是改善
第3个回答 2019-09-30
指标在（后面分析）。
当然了，客观分析，开发商只有把房子修的大才好往高端改善上面靠拢，才能卖上更高的单价，尤其是16-18年疯狂涨价的土拍导致开发商拿地成本剧涨，还不说环保检查带来的原材料上涨和从未停歇过上涨的人工成本，这一切的一切都导致开发商为了保证利润率，只能把单价卖的更贵（其中不乏低价囤地坐地起势的黑心厂商），所以这就是为什么现在每个开发商都鼓吹
第4个回答 2019-09-30
刚需盘表示尚且没房，又必需要买房的人购买的那些楼盘。
这类楼盘有几个特点：面积不是很大，设计自然无法兼顾最舒适的感受。装修简单，所以价格偏低。周边配套尤其小区环境，不可能很能满足痴生活的要求。
而改善型楼盘则相反，为已有房且有改善居住条件和愿望的人群设计的。面积大，环境好，配置奢华。