（高分）求助房产法律咨询，答的好追加分

Question

大家好，谢谢各位的到来为小弟答疑解惑，先介绍下具体的详细情况，在了解情况中如果有什么不详细的可以跟帖问或者加QQ63535756注明房产法律帮助，谁能帮助我解决问题高分追加，谢谢大家。
本人所在地区是江西省萍乡市，现打算购一房子。此房子的信息是私人建房，现了解已办理了出让土地证，有规划许可证。本人对此房有意所以与卖主商量，本人一次性把房款付清，卖主负责办理本人的房屋产权证，土地证。但是合同中提到在办证期间本人必须协助卖家以合资建房的形式办理，否则办证费用由本人承担（据说是这样可以省掉一笔税钱，房屋交易费用）。
大概信息就是这样，本人对于法律也不是很熟悉所以在此想请教大家。
一，买这房我还需要检查什么证件？才视此房的安全性，合法性？
二，此卖主已购得此地，拥有出让土地证，并承诺帮本人办得土地证。此方共建有五层，估计一层卖一户人家，卖主说将会把这土地面积平分到五户人家手上，例如土地有两百平方米就一户能拥有四十平方米的土地所有权，请问这样的方式如果我购买了真的能帮我办到我个人的土地证跟房屋产权证吗？
三，在法律条款上，我在合同里必须要注明些什么东西才能保障我的个人合法权益。（说到重点上，说一条追加20分，劳烦各位帮我多思量，谢谢）
四，我想听听专业人事对我购买这一房的看法。

Answer 1

二手房作为转让的标的，必须是已领有《房地产权证》的依法可以转让的房地产权。
对二手房转让双方的主体资格要求有哪些？
二手房转让双方称为转让方和受让方，一般来说，对受让方没有特殊限制，受让方可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人及其他组织；但对转让方就有特定的限制，即该转让房必须是《房地产权证》上记载的房地产权人，该房地产权人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人及其他组织；若该产权人是自然人，则该人必须具有完全民事行为能力。

对已设置他项权的二手房转让有什么规定？
已设置抵押权的二手房转让，需征得抵押权人的书面同意，或转让人先清偿贷款，或转让双方与抵押权人协商在办理房地产转让的同时办理转按手续；已设置租凭权的二手房转让，转让方需在房地产转让前3个月书面通知承租人，并房地产转让成功后需遵循“买卖不破租凭”的原则。

二手房转让需否订立书面合同？
二手房转让需订立书面合同，而且转让的方式不同，订立的书面合同亦不同。二手房买卖，买卖双方需订立《房地产买卖合同》；二手房交换，交换双方需订立《房地产交换合同》；二手房赠与，当事人须订立《房地产赠与公证书》及《接受房地产赠与公证书》。

签定二手房买卖合同时，买卖双方必须注意哪些事项？
1、 合同主体要明确。买卖合同谁买谁卖则谁签，不能假手他人，买方尤其要核实房主身份的真实性。
2、 买卖标得要清晰。买卖哪一间房屋，交易全部还是部分产权必须在合同中明确。
3、 房款支付有计划。交易房款是分期支付还是一次性支付、支付的具体时间、方式如何。
4、 房产交付日期。双方约定好房产交付使用的日期。
5、 产权转移齐负责。房屋的买卖不单体现在房款及房产的互相交付，更重要的是办理产权的过户，让买方取得产权的依据-----《房地产证权》，约定办理产权转移的具体日子很是关键。
6、 转移税费商议好。办理产权转移，管理部门会按规定收取有关税、费，买卖双方必须在合同中约定税、费由谁交付，免于过户时互相推诿，延误过户。
7、 房屋费用交接好。定好附属于房屋的水、电、物业管理、电视天线等费用的交接日期，清晰划分上述费用的承担责任。
8、 违约责任要对等。理论上说，买卖双方都存在违约的可能，为避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时明确写清双方的责任和权利，违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
9、 未尽事宜要补充。买卖双方在签订合同时遇到合同条款不明确，或使用示范合同文本签约，文本内容不能完全满足双方需要，则双方必须要注意对未尽事宜在合同后面附加条款说明，或另行补充协议说明，减少后续阶段因意思含混造成的不便与麻烦。

如何得知拟买卖的房屋有否产权限制？
要想签约事先得知所买卖的房屋有否权限制，买方可要求卖方到位于顺德区行政大楼西座首层的档案馆房地产档案室对外服务窗口查询房地产的产权限制状况，并出具相关证明；又或双方为简化手续，可忽略上述环节，而尽快到管理部门申办房屋过户手续，若管理部门受理申请，则说明该房地产当前没有产权限制。

Answer 2

回答问题前必需明确一个关键之前提：你购房位置是在城郊农村还是城市规划区内？
如果是前者即农村集体土地上，则：
1、你所购房产属时下热议的“小产权房”，目前从政策层面上讲，是有很大风险的，国家建设部已在今年初明确作了风险提示预警，称不能办理产权证，购房者权益不能得到法律保护。不过，这一政策正越来越广受质疑，因为其与即将生效（今年10月1日）的物权法相关规定相抵触，后者规定农村宅基地可以作依法出租、抵押、转让等处分。--当然地上建筑物一直就可作转让等处分。
2、即使自建“小产权房”转让，亦必需查验：“六证”齐全--规划许可证、建设许可证、施工许可证、验收合格证、土地使用证、房屋所有权证（后两证必需过户到你名下）。房地均不得有设置担保物权，包括抵押、质押、留置等；最好也不得有先设的用益特权，如出租。
3、无论如何，你们不可能交易或分割交易土地所有权，最多只能交易取得土地使用权。鉴于集体土地性质，期限是无期（这也是争议小产权房交易不公的焦点之一）。交易土地使用权面积是与你交易房产面积相等，即地产与房产面积相等，而不是想当然将整栋楼占地面积简单地除以户数。其中，包括套内建筑面积和公摊面积。
4、购房合同内容，必备条款：房产详细区位、处所；楼层、套型、户型；面积（含建筑面积、公摊面积，最好明示实际使用面积）；单价及价格、费用构成明细及分担（可明确是否含装修）；小区配套设施、室内配套设备（如水电气光纤宽带等）；交房期限；办证期限；付款期限；付款方式与形式；违约责任（重点：不交房、不按期交房、交房不符合约定、不办或不能办房产证与土地证、所办证件与约定不符、逾期办理证件、“一房二卖”）、争议解决方式、签字及地点、日期。
上述操作可尽量避免风险，但鉴于小产权房性质，目前前述风险犹在。
如果属于后者，即城市规划区内的房子，则视为二手房：
按城市房产管理法规定操作。

Answer 3

一，买这房我还需要检查什么证件？才视此房的安全性，合法性？
答：具有对该房拥有所有权的证明。

二，此卖主已购得此地，拥有出让土地证，并承诺帮本人办得土地证。此方共建有五层，估计一层卖一户人家，卖主说将会把这土地面积平分到五户人家手上，例如土地有两百平方米就一户能拥有四十平方米的土地所有权，请问这样的方式如果我购买了真的能帮我办到我个人的土地证跟房屋产权证吗？
答：正常 的需要进行变更登记的。

三，在法律条款上，我在合同里必须要注明些什么东西才能保障我的个人合法权益。（说到重点上，说一条追加20分，劳烦各位帮我多思量，谢谢）
答：可以直接约定有对方有对方办理各种权属证件并负担相关费用即可避免您的损失了。

四，我想听听专业人事对我购买这一房的看法。
答：存在一定的风险，谨慎进行操作。本回答被提问者采纳

Answer 4

1、自建房屋应当拥有土地证、城建许可证、房屋产权证。
2、除国家和农村集体外其他人是不可能拥有土地所有权的，只能是土地使用权。只要该房屋拥有合法手续，可以依法转让你就可以取得相应的土地证及房屋产权证。
3、合同应当具体约定违约责任，例如逾期交房、不能办理相关证件、不能履行合同等。
4、一定要注意房屋是否设有抵押权，可以向土地管理部门和房产管理部门查询。

Answer 5

合同中提到在办证期间本人必须协助卖家以合资建房的

形式办理--

合同法五十二条第三款明确规定以合法形式掩盖非

法目的该合同无效！