物业方面，新房开发商在交房时必须先签物业服务合同，不然不给钥匙。。。这被迫的合同，有法律效力吗？

Question

您好。
我想咨询一下，关于开发商新房交房的时候，要求必须购房者签订物业服务合同，不然就不给钥匙。
当时由于急于收房，没法办就签了物业服务的合同。

请问，
1、这样，开发商的程序合法吗？
2，这样被迫签订的合同，有法律效力吗？

Answer 1

可以申请撤销。房屋交付是开发商履行商品房屋买卖合同的交付义务，交钥匙是开发商的义务。而物业服务合同则是业主与物业公司之间成立的是物业服务合同，是约束物业费的缴纳的。 因此，两者是没有关系的，根据法律规定，被胁迫的违背真实意思签约的合同是可以申请撤销的。
法律分析
商品房交付过程中，产生的争议比较多，开发商利用自己的优势地位强势要求业主， 必须先签物业管理合同如问题所说或者必须先交物业费，否则就不能领钥匙，是开发商常见的手段，但依据民法典，业主购房和房屋开发商形成的是商品房买卖合同，一旦合同成立且生效，购房者完成款项交付，开发商交出房屋是双方的责任和义务。而物业管理合同则是交房后，由业主专门与小区的物业管理公司签约的合同，由此可见，签约主体是不一样的。房屋开发商是没有依据要求必须先签物业管理合同的，另根据民法典规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。不签物业服务合同就不给房屋钥匙是一种胁迫的行为，是可以申请人民法院或者仲裁机构撤销的。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第一百五十条　一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第九百三十七条　 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

Answer 2

依据我国法律规定，业主大会、业主委员会有权选定物业公司，但在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位即开发商选聘物业管理企业，对于新开发的小区，开发商在制定业主临时公约后，是有权选聘物业管理企业的，业主也应当与开发商选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同，这是业主的权利，更是业主的义务。而在成立业主大会、业主委员会后，就可以依法重新选任物业管理企业。

Answer 3

买卖合同是开发商与购房者签订的，是约定双方权利和义务的协议书，按合同规定，开发商最主要的权利是取得房款，最主要的义务是向购房人交付房产，也就是俗称的交房屋钥匙。按照有关规定，商品房买卖合同与物业服务合同是两个不同的法律关系，开发商不能因为业主不签订物业服务合同，就不履行自己交房的义务。但是，现在所谓的房产惯例是，要收房，就必须签订物业服务合同。针对这种情况，你可以联合小区业主，对合同中不合理的条款跟开发商或者物业公司进行谈判，尽量争取自己的权利。

Answer 4

我国在这方面的法律尚不完善。但是新房未交时只能由开发商选择物业公司，或者是在签购房合同时就约定了物业公司，也不能算程序不合法，单个业主或少数业主也是决定不了物业公司的选择的。

Answer 5

他们在违法的边缘徘徊，你一个人是行的，要大家联合起来才能干过他们，不过物业现在是必须的，只要收费合理就签吧。