看着房价一路走高,很多朋友想尽快“上车”,但有些人因为社保问题被挡在门外,不具备买房的资格。这种时候,有一种法拍房可能会被购房者们注意到。据说,法拍房不限购,价格比市场价还低。情况真的是这样吗?购买法拍房存在哪些风险?
一、什么是法拍房?
法拍房一般是因债权债务纠纷或其他原因被强制拍卖的,需要通过竞拍的方式获得产权的一些房子。来源主要有四种:按揭违约产生、民间借贷违约产生、司法没收、无主房产。
二、法拍房的优点
1、不限购
法拍房是否限购,每个城市的规定不同。目前京沪等城市大多数法拍房是不限购的,建议购买之前前往交易中心咨询台核实具体情况。
2、价格低
法拍房起拍价低,一般只有市场价的8成左右。如果第一次流拍,二次拍卖起拍价还会再降低20%的售价。通常情况下,法拍房价格比市价低出10%-20%左右。不过,拍卖本身价高者得,价格变数很大。
三、法拍房的风险
1、只能全款买
法拍房资金要求较高,拍卖前先交保证金,一般为起拍价的10%左右。如果竞拍成功,要在10-15个工作日内(具体看约定)交齐全部房款,否则房子不仅会被收回,保证金还会作为违约金没收。
2、可能无法过户
拍卖房的房主往往涉及债务问题,房子可能已被抵押,甚至多次抵押。按规定,法拍房后续所有风险均由买受人承担,如果不能解押,被抵押的房子无法过户。
3、可能住不进去
法院拍卖的是产权,不包括使用权,如果房子已被占用,法院一般是不负责清场的。如果房子已有租客,按照买卖不破租赁的原则,在租约期限内将无法入住。如果原房主拒不挪窝,购房者想收回房产也会比较麻烦。
在这里普及2个概念,参与拍卖前要辨认清楚:
交吉拍卖:不但保证帮助过户还负责空房交付。
不交吉拍卖:只管竞买人拍付清购房款后,协助办理过户手续,交房和其他纠纷,由竞买人自己处理。
4、有其它额外损失
竞拍成交意味着购房者接受房子的全部现状。如果房子产权存在瑕疵,比如拖欠水电物业费、未交土地出让金、没有房产证、违规搭建等等,购房者需要为此承担责任。
购买法拍房确实存在“捡漏”可能性,但风险也不少,建议前期做好调研,将房子可能存在的风险一一排除。拍卖前设定一个心理价位,一旦超过就放弃,防止一时头脑发热、冲动举牌。
(以上回答发布于2017-02-22,当前相关购房政策请以实际为准)
最近不少朋友对法拍房有兴趣,但又不了解细节:
一、购买法拍房流程:
(1)竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。(2)竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续;交纳保证金人数不足两人的,不得举行拍卖会;拍卖成交后,买受人交纳的保证金充抵价款,其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。(3)拍卖成交后,拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。(4)拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内,向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料,对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。(5)拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。(6)支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用,拍卖机构不再另行收取其他费用。(7)买受人全额交付价款后,业务部门应在十个工作日内制作出裁定书,送达买受人,并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。至此,一套拍卖的过程就算完成了。归纳起来,主要流程就是:获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金,取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。
二、购买拍卖房产需要交的税费契税:有税费和物业欠费就没了!
北京商品房只有契税:
契税:第一套:90平以下1%,90平以上1.5% 和印花税
第二套:3%契税 和印花税
商业:3%契税 和印花税
如果是经济适用房或者央产房之类的,需要多缴纳土地出让金和综合地价款。
在拍卖之前一定要核实清楚房屋性质。
如果觉得麻烦可以看鲸拍房网,所有法拍房都有,所有风险都是公示出来的
希望对您有帮助!!!
三、 购买法院拍卖的房子过户需要的材料1、拍卖成交确认书2、登公告报纸3、拍卖行营业执照副本复印件4、拍卖行法人身份证复印件5、法人身份证明6、法人授权委托书7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件(2份)8、协助执行通知书9、买受人的身份证
法拍房这么便宜,值得买吗?有哪些风险呢?不少人觉得法拍房价格便宜,又可以规避限购,于是想买来自住、给孩子做学区房,或者投资赚差价。法拍房可能存在哪些问题呢?