什么叫以房养房啊!

Question

请沈阳的专业认识帮忙,我现在刚上班,想买房但不知道什么时间买最适当,因为现在房价一直在长,是否有可能降!谢谢

Answer 1

　　在都市中，这种情况是很普遍的：你手中有一套房龄5-10年，已经付清全款并且拿到房产证的住宅，可能是单位房改房，也可能是早期商品房，为了改善家庭的居住条件，你希望再买一套档次高的商品房自主。那么，把老房出租还是出售就是一个问题，“以房养房”是否划算呢？

　　以房养房，就是贷款购置了第二套房产后
　　，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。原则来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%（5年以上商业贷款利率下限），则应出租，反之则出售。

　　举例，一套位于海淀区某大学附近，建筑面积约90平方米的高层住宅，房型是老式的三室一厅，目前市值估价为60万元。此房每年需要负担物业费、暖气费等共计2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的净租金收益为3000×12-2500=33500元，年租金收益率为33500/600000=5.583%，略高于目前的银行商业贷款成本5.508%。

　　以上是在理想的情况下进行收益分析，实际上影响租金的还有很多因素：

　　地段：靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10-15分钟的房屋同比租金较高；

　　房龄：房屋的折旧率约每年2%-3%。十年以上的房屋设备陈旧，户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣；

　　面积：一居室由于保有量少，价格一直坚挺；二居是出租的黄金户型；三居则多数为合租；

　　装修：为确保出租房屋的品质，户主需要购置电器和家具，每三到五年做一次简单维修，并更换部分家具家电，出租房家电及装修折旧率较高；

　　空置率：每年春节前后是空置高峰，一年平均有一个月要计入空置期，没有租金收入；

　　中介费：出租房要耗费大量时间精力与看房客打交道，为了省心可以通过中介公司，佣金是一个月房租，此外还要交纳各种出租收入税费。

　　加入以上成本，按一年期计算：

　　1.出售房屋所得60万元，以及存入银行一年定期存款所得是：

　　（忽略交易费用，计入利息税）

　　600000×（1+2.25%-0.45%）=610800元

　　2.出租房屋，扣除每年1个月空置期，相当于1个月租金的中介费及简单维修费，房屋折旧2%，房屋出租综合税（目前北京市是租金的5%），在不考虑租赁登记手续费和租金个人所得税情况下：

　　房租纯收益

　　3000×（12-2）=30000元

　　扣除出租综合税

　　30000×（1-5%）=28500元

　　扣除物业费、暖气费

　　28500-2500=26000元

　　此处，年租金收益率为

　　260000/600000=4.33%

　　小于按揭利率

　　再计入房屋折旧损失

　　600000×98%=588000元

　　租房一年的实际收益为

　　588000+26000=614000元

　　高于储蓄收益

　　从上述计算可以看出，出售并存入银行1年后，总市值为610800元；而出租一年得利+房屋现值，总市值为614000元。比前者多3200元。

　　当然，如果投资者有比定期储蓄更好的投资工具，这3200元的差价是可以忽略不计的，甚至有可能获利更多。

　　看到这里，我们得出一个结论：出租后的纯收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。我们应该认识到，出租是存在风险的，因为要受到市场供求关系和定价的影响，而新买的房每个月银行还款是固定的。也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。综合来看，目前短期内调息的概率不大，即使有，幅度也很小，不构成改变投资方案的因素。

　　那么，一定要把老房变现吗？根据您的具体情况，以下建议供您参考：

　　1.如果您为购置新房，从商业银行贷款超过五成，那么应该变现老房而缴纳首付款，争取尽量减少贷款。按照20贷款年计算，相当于借款1倍，还款1.5倍；但如果您有很大的公积金基数，且有能力首付超过五成，则可以考虑出租，因为公积金贷款利率低。

　　2.不少人为了享受地价增值而持有老房（近几年每年平均增值8%-10%）。如果您留下老房，是为了日后子女独立成家使用，肯定不考虑出售。而对于打算日后出售者，时机把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地价增值，而10年以上折旧多，价格上不去。

　　3.地价增值同时惠及新房和老房，如果您判断未来3年北京地价继续走强，那么可以出租3年，再出售以还贷。这方案的好处是：目前持有房产比持有现金增值快，而3年后折旧率不太高，老房也能卖个好价钱，可兼得地价增值和3年的房租收入。

　　4.开征房地产税是未来的趋势，即把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化。这在短期内实施有难度，而且对老房无效。对第二套房征税，这在短期内也有难度。如果您两套房的产权属于不同人的名下，征税就更有难度了。

　　5.如果第一套房贷款尚未还清，应该将老房变现（转按揭）而支付新房房款，降低家庭负债，少付银行利息。

　　TIPS

　　房产是目前都市白领中资产比例最大的部分，它升值的依据是：城市核心区土地有限。所以房产事实上已成为北京人代替定期储蓄的工具。

　　房产流动性风险在于难迅速变现。建议您在身边留相当于家庭月收入2倍的钱，应付不时之需。而房产快速融资，可以选择典当。

　　不动产典当需要提交房屋产权证、土地使用证、房屋所有权者身份证及委托书、购房合同，契税发票等，一般在5个工作日内放款。需要多少钱就当多少钱，当金越多手续费越高（月综合费率不超过当金的2.7%，典当最长不超过半年）。

　　TIPS

　　2月下旬，国家发改委发布1月全国70个大中城市房屋销售价格指数，其中北京以8.4%名列新建住房价格涨幅第五名（前四名分别是大连、呼和浩特、深圳、成都），以10.2%名列二手房价格涨幅第三名（前两名分别是大连、郑州）。

　　所以现在沈阳以此方式买房还是很合适的 ！

Answer 2

现在时机不是很好

随着人们对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了“以房养房”的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外，这种租金收益也相对稳定。 “以房养房”需谨防风险在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，“以房养房”风险究竟有多大呢?

观点一：做长线仍可看好有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，在目前4%通货膨胀预期下，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。他们认为，即使利率提高，还贷金额实际增加并不多，何况现在一年内次新房停止转按揭，想出手也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。

观点二：还贷额占比须控制既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入+家庭其他收入�如工资、存款利息等�应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。

由于房贷政策的变化，显然，“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例，目前首付多为三成，要贷款21万元，20年还清。在等额还款方式下，加息后取下限利率5．51%计算，每月还贷将增加26．3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，则房子就有被银行收走的风险。

观点三：谨防物业贬值风险除了还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

一位房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。

此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。

观点四：谨慎投资不宜“满仓”

综上所述，“以房养房”风险主要在于：银行贷款利率调整，还贷额上升；房子老化或房产空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的还贷风险。分析人士认为，作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在投资产品日见丰富，房产可纳入投资组合，但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时，也要全面评估投资回报率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人，周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。

“以房养房”的三种方式出租旧房，购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。

出售或抵押，买新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现你改善住房，又当房东的梦想了。

楼市支招如何计算以房养房投资收益对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益，记者通过相关人士了解到，计算以租养房投资收益的方法有以下2种：1．投资回报率分析公式：（税后月均租金-物业管理费）×12/购买房屋单价此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2．投资回收时间分析公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

Answer 3

以房养房，大多数是指自家原本已经有了居住用房，然后贷款新买了一套房子，居住的房子可以在老房子或者是新房子之间选择一套，剩下的一套租出去，这样用房租来抵消月供，就是以房养房了。
要做到以房养房，至少要有一套已经属于自己的住房，而且还得付得起新房的首付，至于贷款就可以容易一些了，拿老房子抵押就可以贷到新房子的款了。

楼上的观点我十分不赞同。我总觉得他所说的话有可能是从哪里拼凑来的。
首先，只要你选准了地块，在一块你认为有升值潜力的、好出租的地方买房子，那就没问题了。当然了，如果你有能力在太原街中街一带这样的地方买房子，那是最好了，别看现在这里很贵了，但是这里以后升值的潜力更是十分巨大的，而且房租的价格相对来说也比较可观。

我觉得沈阳的房地产市场在近几年内还会继续热下去，房价还会继续看涨，所以晚买不如早买。
为什么还会继续热下去啊，我给你分析一下。
首先国六条等等很多控制房地产过热的规定下来以后除了上海、杭州等地的一部分高档住宅价格稍微下挫了一点以外，其他地方的房价根本就没有停止上涨的迹象。区区一个青岛的房价曾经被炒到过一万多（当然了，里面也有韩国购房团的因素）。高额的营业税仍然阻止不了二手房市场的火热。这都说明了房地产仍然牛市冲天。而沈阳房价有几家能到一万的呢？
我曾经听说，有个北京的人，贷款买了两处房产，然后出租，每个月的租金不但能还上月供，而且还能剩下不小的赢余。而沈阳则不一样，沈阳房子的月供往往比出租的价格要高（门市、网点除外）。但是也正因为这一点，我觉得沈阳的房价（无论是房子的售价还是租价）都还有很大的上涨空间。
我觉得沈阳这样的城市，最中心、最繁华的地块房子卖到一万一平是很应该的事情，但是现在却还没有达到这样的水平。我们即便不跟上海比、不跟北京比、不跟杭州、广州比。甚至不跟青岛比，即便在东部的省会城市中，沈阳的房价也是偏低的。

Answer 4

装修房子。