50万商住房要交多少税

Question

如题所述

Answer 1

50万商住房要交多少税？
首先，与二手住宅一样的，有增值税、个人所得税、印花税。


其中：


增值税：网签价÷（1+5%）×5%


35000÷（1+5%）×5%=16667元


个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)×20%


(135万-100万-3万-1.67万)×20%=60667元


印花税：135万×万分之五=675元


至于住宅不用交而商住房要交的土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。


其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。


扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易增值税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。


仍然以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次增值税16667+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1197342


增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1197342=152658


适用税率：30%


故土地增值税为152658×30%-扣除项目金额×0=45797


因此，本次交易黄先生要交营业税16667元、个税60667元、印花税675元、土地增值税45797元，共计123806元。


税费是买房的一大开支，购买商住房时更是如此。但是，这也并不是说税费就是商住房与住宅的唯一区别了。


那么商住房和民用住宅主要区别有哪些呢？


他们的区别还体现在产权年限、首付比例、生活成本等方面。


首先是产权年限，目前商住房40年产权，申请到混合，可以到50年。《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。民用住宅70年产权，到期后自动续期。


其次是贷款办法，居民购买纯住宅除了动用积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决。


然而，“商改住”项目采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。而且，商住房因为无法使用公积金贷款，也给购房者带来了一定的资金压力。


最后是生活成本。商住楼居住密度大，一般从7-20多户都出现过。物业费、水电费，都是按照商业标准，费用可能会比较高，而且也没有天然气，不能使用煤气。


虽然有些开发商可以申请到民用水电，并且还能够到申请到了天然气，但无法写到购房合同中。也就是说，大部分商住房无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。