推迟2个月过户应该如何规避风险

Question

我们今年11月底签的二手房买卖合同然后准备等新政出台以后再过户，结果新政出台后对我将要买的这个二手房不太适用，我要买的房子是成本价房，原售价几乎可以忽略不计，但这个房子到3月中旬就满二年了，所以我们想等3月中旬再过户，能节省1.5万左右的营业税。
我想问一下，这种情况应该怎么操作，我和卖方之间应该签一个什么样的协议（希望能提供范本），然后是否需要公证，公证应该去哪里做，需要什么流程。越详细越好，谢谢！！
现在的情况也有点麻烦，就是卖方嫌麻烦不想去公证了，卖方人特别好，我们提出这个延时过户，他们也是挺难才答应的，我怕再要求他们去公证，他们会比较反感，另外我们的中介也说没有现成的流程，得我们自己想办法。。谢谢

Answer 1

1国家规定房产以产权登记为准，所以办理买卖后，理论上应第一时间去房产部门办理过户手续

2当然只要买卖合同内容无违反法律规定的内容，签定后就有效，就受法律保护，但如果不能第一时间办理过户手续，可能存在产权人一房多卖的情况．当然如果产生纠纷，最终都要去法院诉讼解决，当然在这里告诉你个对你保障的方法

3在签定买卖合同后，去公证处和买房人夫妻办理委托公证，让产权人把办理房产出售 过户 登记 交纳税费等一切手续委托给你，办理公证后并把产权人的身份证 户口本的复印件 及房产证原件收走就可以．

4因为有了委托售房的公证书，到时过户的手续就不需要产权人亲自办理，而受托人拿委托公证书就可以代替委托人办理了．所以如果是你买房签定的合同，就让房产人将过户的权利委托给你的配偶或者朋友（不能委托给你，因为不能双方代理），到时候你和你指定的可信任的受托人就可以去办理．拿他的身份证 户口本的复印件一般就是过户的时候使用，如果他不放心的话可以在复印件上写上只限办理哪套房产的过户使用

5收他的房产证原件．虽然房产人理论上可以办理房产证挂失，但挂失要半年的时间，而房产3月份就能过户了， 所以你把原件拿走后，就算他要补办也要半年，所以就避免了一房多卖的

6当然上面的办法只能用来尽量降低风险，因为国家不可能给你一种完全合法的办法让你规避税费．当然如果可以的话，可以不做委托公证，只扣押对方的产权证，然后分期进行付款，这样在要过户的时候对方陪你一起去过户，而产权证在你手里防止一方多卖，并可以约定最后一笔房款在过户完成后交付，其实也是个不错的办法．

备注：委托公证要委托人到公证处，对于你的情况就是产权人夫妻带身份证 户口本 结婚正 房产证 受托人身份证复印件办理．委托书格式公证处基本都有，做完了把委托公证书交给受托人保管就可以了

Answer 2

最简单最安全的办法莫过于做公证。可以直接把房子公证到一个你比较信任的人名下，比如你父母兄弟。版本如下：
委托书

委托人： 性别： 身份证号码：
住址：
委托人： 性别： 身份证号码：
住址：
受托人： 性别： 身份证号码：
住址：

我（们）就 （XX小区xx幢xx室{房子产证地址}） 一事， 因 （工作繁忙等等随便什么原因） 原因不能亲自前往办理，现委托 （受托人就是你父母兄弟） 同志为我的代理人，全权处理：

1. 办理提前还贷、退保、注销、抵押等手续。
2. 签订房屋转让买卖合同及相关合同。
3. 办理产权过户手续、缴纳相关税费、领取房款并打入 （） 帐户等相关事宜。

代理人在授权范围内签署的一切文件，我均予以承认。代理人有转委托权。

委托时效至： □ 年 月 日止
□ 上述事项办理完毕止。

委托人：

二○○ 年 月 日

但是又有两种情况。
第一种，你付款能力比较强，可以一次性付款。那么就房款你先行交付给房东，到期由你父母兄弟直接和你去过户。那么第三条的帐户就写你父母的帐户。
第二种，你要到时候做按揭，那么第三条的帐户就写房东的帐户。不过要房东认可。一般情况下建议一次性付款。
希望能帮到你。

Answer 3

从法律角度上讲，延迟过户的房屋产权归原业主，容易受房价变动影响，导致合同毁约。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户；房价下跌过多，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。此外，延迟过户也容易出现一房多卖的骗局。只要没过户，房屋产权的法定所有权人就不会变更，即使到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易情况，这种购房模式本来就是属于一种打法律擦边球的交易方式，自然无法按照正常的交易模式去理解。既然脱离了法律的严格监管，就会留下一些交易漏洞，若是被人有心利用，则可能产生连环骗局。
为了规避风险，在签合同时可以违约金或定金的方式制约对方，让对方不敢轻易违约。同时，也要到房管局去备一下案，申请异议登记或预告登记，防止房屋过户到其他人名下。

Answer 4

两人也可不用写协议，可执行采取保险措施、如进行分期付款，原房产证留在买方乙方、待可办理过户手续时，办理新房产证，打尾款。若办理公证可到公证处办理。协议涵盖买卖双方姓名、身份证号、所购房屋的详细地址及房产证编号。以及约定的办理过户手续的时间和付款的形式即可。公证处会宣读双方协议，无异议双方签字，公证处发公证书。