房屋拆迁相关问题！欢迎高手！

Question

目前我们这里正在拆迁，说明一下情况，首先这里属于商业开发，由升华地产公司开发的湖边别墅，升华公司向黄冈政府购买了净地。据拆迁人士解释，净地就是说由黄冈政府相关部门负责把该区域的人都迁走，然后整个都拆除了之后的地理环境。这样是不是说这块地，升华地产已经向黄冈政府购买了？先别急着回答这个问题，下面还有详细介绍，现在拆迁的单位是黄冈政府机构指定的一个专门负责这里的指挥部来拆迁，房屋估价机构是升华地产公司请的一个黄冈当地房屋估价机构评估，这样是否合理？
在拆迁过程中，升华地产公司提供的方案是按照正屋面积的1:1.1来还面积，何为正屋面积，也就是抛出一下几个部分的实际面积：
1.阳台面积按一半算。
2.冲天屋（楼顶的累死隔热层的一个半层楼高的建筑）不算面积，算装修。
3.附属的一件厨房不算面积。
4.有房屋的产权证。
我家里是这样一个结构，家里一共是9口人，爷爷奶奶，爸爸妈妈弟弟我，细爷细妈细弟。一共两栋楼，其中一栋并没有产权证，但是属于细爷一家长住的房子，另外一栋是自己住房，有产权证，农村不是每家每户都办理产权证的，这里很多家都没有产权证。附加几个问题：
1.为什么自己家里的阳台不算面积，还建房的阳台却算面积呢？
2.按升华地产的方案来算，我家里最多赔2套房子，没有房产证的房子属于违建房，那么2套房子怎么住9口人？这里的所有人户口都属于这里。
3.房屋估价公司能否是升华地产请来评估的？
4.如果找专业的律师大概花多少钱？
5.这个事情政府能否做为拆迁的指挥部来进行这个商业开发。
6.还有什么合理的法律建议维护我们的合法权益。
题外话，实话实说，这个位置真的很好，做为黄冈市的唯一一个半岛，三面环水，旁边就是主题公园，风景优美，真的舍不得这里，我们能不能否决这个拆迁！

答的好还有加分，希望各位能用心回答。有什么疑问也可以再回答的时候问我！

Answer 1

　　首先，各地的政策都有些不一样，还是应该以当地市政府颁发的红头文件为主（如XXX项目拆迁

　　实施方案）。房地产评估机构应该由拆迁双方共同决定，而不是由开发商说了算。

　　你的具体问题：
　　1、未封闭的阳台确实是算半面积，包括你买商品房，未封闭的阳台也是按半面积卖给你；
　　2、你所说的冲天屋应该是屋顶上自己搭建的简易棚吧，有2米2高并且有三面承重墙吗？如果达到这两个条件并且不是违章建筑的话应该是要换房的；
　　3、参照第2条；
　　4、一般农村的自建房都是集体土地，办不到房产证的，你所说的产权证是不是当地政府批的建房证或者是宅基地的证件；
　　5、9口人住2套房子，这2套房子的面积多大？相信拆迁指挥部应该每家每户都发了拆迁实施方案吧，你仔细看看上面有没有人均最低住房标准的规定，我们这拆迁的标准是人均最低40个平方（户口必须是拆迁当地的），也就是说9个人360平方，不足的平方应该按建筑成本价给拆迁户购买；
　　6、你们当地政府是以什么名义来拆迁的，项目名称是什么？是城中村改造还是棚户区改造？相信是挂了一个什么改造的名称，把地拆干净了然后卖给开发商来开发吧。

　　找律师的话可以到律师事务所去咨询下，不过作用不大，毕竟是政府行为，拆迁指挥部有政府颁发的文件在手，应该不存在什么法律上的漏洞。
　　另外，你们这个项目一共有多少拆迁户，如果多数人不愿意拆，那肯定是拆不下，现在政府也不敢强拆，没有哪个领导愿意担这个强拆的风险，中国的官员一向是以稳为主，不求有功，但求无过。

　　题外话，拆迁总的来说还是一件好事（是就地安置吗？），你自己也说了，1比1.1换房，房子就变大了，而且旧房换新房，房子的价值也大大提高，还是很不错的。

　　纯手打，望采纳

Answer 2

1、评估不能由开发商或拆迁人单方指定。2、房屋所有权证上应该会有套内（居住）面积、建筑面积和梯间（公摊）面积，如果是赔钱的话需要算上所有的面积来补偿你，置换房屋的话标准应该按照套内换套内1:1及以上，公摊互补或不算等等的才合理。3、有个问题，如果说政府是拍了净地给地产公司的话，那地面上建筑的情况关它鸟事啊，怎么会是地产公司找来个评估公司呢？
你家有宅基地吗？你是农村户口又是农房的话应该是集体土地，属于征地拆迁嘛！如果是属于国有土地拆迁的话没产权证的房子是哪一年建的，在修建的时候跟相关部门报备或申请没有（跟神马委会一类说过的也算）？
相关法规：
如果你是集体土地,征地拆迁可以参考2011年3月的《中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例》，如果你是国有土地请参考2011年1月国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，都是全国性的，地方上要出台相关征收政策都需要参考这两个东西。