市场评估法适用的对象是具有交易性的房地产以下哪种不适合运用市场法进行评估？

Question

如题所述

Answer 1

市场评估法适用的对象是具有交易性的房地产，纪念馆不适合运用市场法进行评估。因为纪念馆是很少发生交易的房地产,难以采用市场法估价。
市场评估法不适用条件：
1、数量少，比如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。
2、交易少，比如学校、医院、行政办公楼等。
3、可比性差，比如在建工程等。
市场评估法两个最基本的前提条件：
1、要有一个活跃的公开市场。
2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。注意这里，参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
既然市场法的基本思路是利用市场上相同或类似资产的近期交易价格进行类比，那么，该方法运用的前提就是必须有一个交易相同或类似资产的活跃的市场。
房地产的其它评估方法：
1、成本法
房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。
2、路线价法
这种评估方法根土地所在区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些，如果知道该区域内土地的平均价值，那就可以通过临街的距离估算出土地的价值。
3、剩余法
这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。
4、收益法
这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率。
5、假设开发法
所谓假设开发是对正在开发或者还未开发的项目进行测算，然后在减掉剩余开发项目的价值，最后得出的即是房地产的价值。
6、基准地价法
基准地价只是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。

Answer 2

不适用采用市场的情形：

交易案例不足；

交易数量稀缺；

无法找出可比案例等。