概括起来主要有以下几种情况：（1）协议解除；（2）根本违约；（3）迟延履行；（4）法律规定的其他情形。根本违约是指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。
虽然房价高、房子贵，但是有些人还是会买房了想要反悔的。而当遇到这类情况时，我们该怎样做可以有效解除合同呢？（主要关于二手房交易的）
一、签订购房合同的注意事项：
1、认真核实房地产开发商的五证（土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证），并且在查看五证的时候一定要求是五证的原件而非复印件或以其他形式展现出来的证书。这一步，是能否办理房产证的关键。yuqiancyh
2、房屋买卖合同文本一定要规范，需要在事先对此有所了解。在签订合同之前，必须先审视阅读一遍，待签订合同时要在仔细阅读并谨慎填写。
3、明确交房日期，交房日期一定要确认到年月日，为了避免纠纷和冲突，不接受有歧义、自相矛盾、表达不清等的不合理条款。
4、仔细确认计价方式与总价款及支付条款。
二、解除二手房买卖合同的法律依据：
1、二手房买卖合同的签订是受法律的保护的，同理它的解除也有一定的法律依据。
2、根据《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
3、根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
三、怎样解除二手房买卖合同？
1、合同是具有相对性的，若是二手房买卖合同只牵涉到双方合同相对人，那么只需要退还合同上约定的定金或是支付合同上约定的赔偿金。
2、若是涉及到第三人，中介公司或代理人，则需要重新协商费用的分担问题，其中会产生中介手续费等。但是有一点切记，房产证是与合同相对人有关的，与中介公司、代理人无关，因此房产证的归属权是不会改变的。
虽然主要讲的是关于二手房交易的合同解除，但是有些主意点对于新房买卖来说也是可以适用的。如果你有这些需求的不妨看看吧！
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