物业更换业主后，先前业主和租户签订的合同还有法律效力

Question

甲把厂房租赁给丙，签订了10年的租赁合同，于2014年12月到期，甲在2013年8月份把厂房卖给了乙，先前甲和丙签订的租赁合同还有法律效力吗？乙现在可以终止合同，乙可以把丙赶出吗？

Answer 1

不可以。
因为历史上承租人（本案中的丙）一般是在经济上处于劣势地位，所以我国合同法制定了相关制度以保护承租人利益。
1、承租人的优先购买权。
《合同法》 第230条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
此案中虽未提及，但如果存在甲卖房时未告知丙，丙可因此主张甲与乙之间的房屋买卖合同无效。但有争议的是：1）此条是否系强制性规定；2）承租人是否可因此影响所有权人的处分权。这是一个利益平衡的问题：保护承租人还是保护出租人的物权。不同的法官可能依不同的案情作出决定。
如果可以支持，首先出租人有通知义务：告知丙有意买房，并告知价格及其他要求（比如房屋的使用方式：办厂或开店之类的）。然后丙如果愿意，则告知甲，成交；丙如果不愿意，甲当然可以卖给乙。
2、买卖不破租赁原则
这是债权（租赁）的物权化。可参王泽鉴的《债法原理》。
《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物　在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。
故在本案情况下，乙不能没有理由的解除合同，把丙赶走。但如果有符合约定或法定的解除条件，乙可以行使合同解除权，停止合同。

Answer 2

不可以的，因为根据“买卖不破租赁”的原则，一没有权利把丙赶出去，他还需要继续把房子租给丙，只是丙不再向甲交房租，而是向乙交房租。

Answer 3

依据“买卖不破租赁”原则，乙是不可以赶人走滴~而且承租方丙应该有优先购买权，甲在卖房时应该通知丙。而且，在相同条件下丙不买这厂房，乙买了，甲和丙的租赁合同还是有效的。当然，甲应该事先告知乙，否则乙可以追究甲的瑕疵担保责任，但是不能将丙赶出。这差不多就是律师港湾的案例啊！

Answer 4

　　按相关法律规定，物业更换业主后，先前业主和租户签订的合同还有法律效力的。另外，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
　　相关法律规定《中华人民共和国合同法》
　　第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。