银行拍卖的房子过户问题。

Question

2001年，我在银行举行拍卖抵押房产并可同时依此低压房贷20年时，买有一房子，房产证我请人关注写上儿子名字，排列儿子、父亲共名，儿子正在读高中，不知道父亲买房和他共名。房产证自此一出世就压在银行里了，房主只能留个复印件。
2002年我急于出售，一对买房夫妇了解情况后，压价连同低按掲买受。买方夫妇交付定金取得商铺房产证复印件及正在20年还贷协议等有关资料。尔后买方夫妇有意并邀卖方夫人和两位证人出席签字，其中约定买卖双方签字后独立经营商铺及收益；买方按原卖方和银行签订20年房贷协议以卖方名誉还清贷款，就自动可以获得商铺过户权利，自己去自费过户。此协议没有到房产核对、没到公证处公正，带按揭也没有事先向银行报告请示。
2010年，买方想提前还清贷款过户再贷款翻建房子，银行要卖方签字。时隔多年，资料基本全在买家，事情有所忘记，卖家我现身在远处要求买家寄来资料阅后并问明情况再回签字。但对方不肯，说银行说没这必要，如果我不回就按协议他们自己去办了。说是什么买卖行为已完成，目前只差过户。
事到如今，我通过上网搜索、学习，发现我这桩买卖可能出问题了：1、当初双方都勿略了我儿子这房产共有人，包括证人也没注意提醒，没有让他书面同意和签字。如果他现在知道了肯定、绝对不同意卖这商铺的。面对房价飞涨，当初失策懊悔不已。还亏本转出，沥血冰心，愧对子孙了！2、自协议出让后由买方继续以我当初和银行签订的20年还贷协议以我名誉还贷后，我就几乎没和银行有联系。今年买方要提前还清还贷银行要我回去签字，我要求买方寄来我当初给他们的我和银行确定的原始资料或复印件寄来不肯，我被迫和银行联系，银行说了，我的房子是抵押物不经银行同意你就擅自买卖是不行的。。。。。
房子还没过户，根据上面实际情况，请问律师：我这还没完成的买卖能撤销吗？房子保得住吗？合同有效吗？我该怎么做？

Answer 1

1，拍卖所得房产，需要买受人持法院出具的单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理解除抵押、查封手续。
2，解除查封或者抵押后，再办理过户手续。
3，需要到房产所在地房产交易中心办理，要提交：
（1）房屋所有权证；
（2）法院拍卖裁定、协助执行通知书；
（3）拍卖成交合同；
（4）法院拍卖结果确认书；
（5）拍卖行开具的发票；
（6）买受人身份证。

Answer 2

从合同的角度来说，如果你儿子在2002年签出卖协议的时候已成年（满18周岁），那么你们的买卖合同无效，你无权单独出卖该房产。但实际操作中，合同是否无效还是看法官的裁判。
原因是这样的：1、购入房产时，你儿子尚在念书，他无法出资购买该房屋，也就是说买这个房子的钱都是你出的，可以说你是实际主宰这个房子的人。2、你们是父子关系，是一个家庭，所以是否出卖该房屋是你们家庭的事情，外人无法知晓。
如果你儿子在2002年依然未成年，那么你们的买卖合同有效，因为你是他的法定代理人。
你的房子如果要过户，至少需要补充2个内容，一个是把银行的钱还清，否则银行不撤销抵押状况是不能过户的，二是让你儿子在过户环节中到场签字，因为他现在肯定已经成年。
这2点你目前看来都无法做到，那么买方肯定要诉至法院。根据刚开始说的2点可能性，法官如何裁判就不好说了，当然我说的也只是部分法院曾经的案例，和你的应当有诸多不同点，所以只要在2002年签署协议的时候你儿子未满18周岁，那么你胜诉的可能性很高的，毕竟产权人是2个人，少一个人签字的合同是绝对不生效的。
但是你必定要退还房款、还贷的钱，以及上述所有金额的利息。追问

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追答

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Answer 3

按照我国合同法，买卖关系成立，如果反悔，承担违约金。 手续上有瑕疵，但不影响买卖的事实成立。

Answer 4

既然已经买卖，建议按照合同执行。如有违法之处，自行承担法律后果。

Answer 5