对物业不满意怎么办? 业主该如何更换物业公司?

Question

对物业不满意怎么办? 业主该如何更换物业公司?

Answer 1

物业跟业主之间的关系应该处在一种平等的契约关系上，在合同中，物业跟业主的关系也是委托和被委托的关系，但是很多时候往往是事与愿违，那么如果业主对物业的服务不满意是否可以更换物业公司呢？如果可以更换需要哪些程序呢？

一般业主对物业会有几个不满意的地方，一种是明明是业主的错，却对物业的劝阻不满意，比如业主违规装修、乱搭乱建、占用公共场地，随便乱停车等，物业发现此类情况会给予阻止和规劝，但是在事情处理的过程中业主对物业产生了不满的情绪。还有一种就是业主对物业的服务不满意，物业没有及时的修理小区公共设施，小区环境既脏又差，小区的各种服务不到位等。

业主想要更换物业需要通过以下流程

1、按照《物业管理条例》规定，对于物业公司的聘请和解聘都要经过业主的共同决定。更换物业需要召开业主大会，有业主投票决定，如果有一半以上的业主同意更换，就可以更换物业。

2、有业主委员会出面对物业公司进行招标事宜，或公开或邀标，在经过各种审核之后选出满意的中标物业公司。

3、在物业公司签订的合同期满之前的三个月，业主就应该召开业主大会来决定是否要继续使用这家物业公司，无论是选聘还是解聘都应该以书面的形式告知物业。

如果物业服务合同还没有到期，业主想要更换物业，就要看物业公司是否存在违约行为，如果没有，就需要双方协商具体的赔偿问题，如果有违约行为可以按照当初签订的合同处理。

Answer 2

物业纠纷应该是买房后的最后一个问题了，业主入住后如果对物业公司的管理、物业费的收取不满，可以更换物业公司吗？如何更换呢？

1、是否能更换其他物业管理公司

根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

2、业主在物业管理中的权利及义务概述

根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4．参加业主大会会议，行使投票权；5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；6．监督业主委员会的工作；7．监督物业管理企业履行物业服务合同；8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10．法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中应履行下列义务：1．遵守业主公约、业主大会议事规则；2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4．按照国家有关规定交纳专项维修资金；5．按时交纳物业服务费用；6．法律、法规规定的其他义务。

（以上回答发布于2015-06-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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Answer 3

我国《物权法》第76条第1款规定：“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”该法第81条还规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”由上述规定可知，业主入住后，可以自行选择物业公司。此外，按照《物权法》第76条第2款的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以选聘和解聘物业公司。详情

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