买房子房屋物业费问题！！物业想让我把买房前别人欠的物业费也交了！！

Question

我家住郑州市金水区，是原来郑州市公安分局的家属院，10年12份过的户！前几天，公告栏上让业主5.1前交物业费，乔迁新居的我们本是高高兴兴的去交物业费，但是收费的说，这房子从08年开始就没交过物业费，非让我们从08年开始交，一年就是1000多。值得一提的是，房子的原主人也是公安分局的，买房后就没有住过，根本没有享受过物业服务，没有服务，怎么可能会缴费，就像去酒店转一圈，只是走走，什么都没做，就要给酒店交服务费？开什么玩笑！这应该怎么解决？这件事让我们原本高高兴兴的一家烦恼着！真的不行，能走法律途径么？真是郁闷之极了……………………希望能得到指点，感激不尽！
联系过原住户，他们买房后就没住过，没享受过物业管理，怎么会交物业费！我的房子虽然名义上是二手房，但实际上是新房！

Answer 1

根据你的情况，建议如下：
1.找物业商议之前的物业费减少一部分，比如只收50%，从你过户后全额交；因为房屋的使用费用，只针对现在的房屋所有人，再者说，你未到物业办理入户手续，根本就不是物业的服务对象，不让你进车是合理的，不给你水电使用也不违法，若你有大量的时间和精力与物业去法院打官司，你也未必能得到支持，原因是，物业管理条例有规定，未使用房屋也必须承担部分物业费。
2.一般现在物业公司对这种情况，有多套处理方案，已经非常完善，在法律上已是经过多年的实践，因为只要是物业公司都会碰到多起这样的纠纷，你或许是第一次遇到而已。
3.既然是刚到这个物业，就与物业搞起来，估计你以后住在这里也不会顺心，对于正常人来说，多少会有隔阂。所以，真诚建议你以协商的方式处理此事，差不多就算了，何必把自己长期的住所搞得一团怨气呢。

Answer 2

1、“物业想让我把买房前别人欠的物业费也交了！！”：
（1）物业让你怎样你就怎样啊？凭什么？你是从过户之日即从2010年12月份才取得产权、从那时起你才是业主，你是业主后物业才能向你收物业费，过户之前你根本不是这房的所有人不是业主，物业凭什么让你交你不是业主时的物业费？
（2）不交：物业收物业费，应该物业自己找原业主去收，与你无关，你只负责交你过户后的物业费。

2、“房子的原主人也是公安分局的，买房后就没有住过，根本没有享受过物业服务，没有服务，怎么可能会缴费，就像去酒店转一圈，只是走走，什么都没做，就要给酒店交服务费？开什么玩笑！”：
（1）物业要收没有入住的业主的物业费是否合理，貌似与你无关吧？呵呵。当然，你如果真的想打抱不平、愿意出这个头，也可以和物业理论一下。
（2）不过，现在通行的做法是：没有入住的，物业费可以减交，但不能全部不交，因为保安费用、绿化费用即使不入住也要分摊的，只是卫生费、电梯费、取暖费等可以不收或少收。
（3）物业可能也是考虑到前业主的特殊身份才不敢收这么多的费用？

3、“这应该怎么解决？这件事让我们原本高高兴兴的一家烦恼着！真的不行，能走法律途径么？”：
（1）你只交你过户后的物业费：如果物业让补以前的费用就拒交，让物业去起诉你。
（2）注意以录音或录像或让物业给你写书面费用清单、找证人等方式留下你们主动去交过户后的物业费、物业公司拒收的证据，以后打官司时可以用。

4、“联系过原住户，他们买房后就没住过，没享受过物业管理，怎么会交物业费！我的房子虽然名义上是二手房，但实际上是新房”：
（1）联系原房主应是物业的事，你不去替物业去找。
（2）如果你不补过户前的物业费物业公司停水停电的：你可以到法院起诉物业公司违约。追问

你好，你说的真是让我豁然开朗！再麻烦你解答一下，这个物业基本是公安分局的人，似乎并非真正物业！我去交时，他不肯收，非让我连以前的一起交才收，另外，他甚至还不让我的车进入院内，还说买房时没跟他们说，没变更注册！

追答

补充回答：
1、这房子是公安内部的房？是否限制对外转让？是否已经过户到你名下？
（1）如果不限制对外转让、且已经过户到名下：带你的房产证和买卖合同到物业备案。备案后他再不让你进车，可以到法院起诉物业。
（2）如果你不补过户前几年的费用就不收你现在的物业费或者不让你进车或停电停水等：也可以到法院起诉物业公司。
（3）虽然我说的可能让楼主你豁然开朗，但现实中并不是所有人所有单位都会按法律规定办事，如果都严格按法律规定办，法院就可以关门了，呵呵。所以，如果物业坚持让你补交不补就限制你，你想维护自己正当权益的就只能到法院起诉了。
（4）如果这房限制对外转让：你的买卖合同可能无效，这些问题就要找原房主交涉了。
2、如果物业不是独立的法人公司、只是公安局的附属公司：可以找公安局的领导交涉。

追问

谢谢，房子已经过户了，但是他如果不让备案还不让进车呢，因为他说买房时没跟他们说，没变更注册。是不是正常上我去备案，然后我就交我的，就不管原业主的了？他似乎不会给我备案!

追答

补充回答：
抱歉，昨晚有事先下了，未能及时回复，见谅。
1、只要这房子公安局没有限制对外转让：你过户后，他说没有变更注册，你现在去变更就行了。
2、他不给变更或是变更后不让你进车：可以到法院起诉。
3、但如果这房子是公安局的内部房、公安局限制对外转让：没有经过单位或物来同意的买卖，有可能无效，很难向物业主张权利，只能和原房主协商、由原房主出面解决。至于原房主说没有入住交物业费不合理的事，应由原房主去和物业交涉，仍然与你无关。他没入住都可以不交物业费，你既没入住、那几年更不是业主，更没道理让你交物业费!

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Answer 3

楼主您好
您这个问题在2手房交易过程中普遍存在，所以在签订2手房买卖合同的时候，一般我们都会要求留尾款，在与业主办理房屋交接，结清水电煤气物业费后，再将尾款支付给业主。
您上面说的理由我觉得站不住脚，
1、物业费：指的是物业公司代为管理房屋提供服务的费用，这个费用主要是针对房子的环境提供的（也可以理解为主要是帮您看房子的费用），所以缴费是按照面积算的。您上面说的酒店的例子不确切，严格的说：原房主去一个酒店，定了房间并交了钱，结果有事没有住在那里，第二天要酒店退钱，您觉得酒店能干吗？因为您的房子确实在小区里了，至于您是否居住，物业公司公共部位的维护的投入是一样的（至少房子的公摊是存在的），如果按照是否居住来计算的话，我想您也没有听说过屋里住1个人和5个人需要交纳的物业费不一样吧？所以物业费跟住不住是没有关系的。
2、物业费从物业入住小区开始，就开始收物业费了。开发商与买家交房之前的费用，由开发商缴纳，交房之后的，也就是原业主与开发商办理物业交接手续那天起，就应该开始缴纳物业费。如果原业主没有交过，物业收是正常的。您跟原业主需要做的就是确认下，原业主与开发商办理交房的时间是否有错误，别多交了就可以。原业主应该有跟开发商的物业交接单的。
3、物业通过不让你车进小区等做法，逼您交物业费，这种方式肯定是欠妥的，值得商榷的。但虽然您的房子已经办理过户手续，也取得了房本。但是很多小区是有规定，到物业也需要办理房主登记的变更手续后，您才享受相应的服务。在这点上是双方都有理，当然您的理相对站的住脚，但要实际解决，物业可不一定跟您讲理，而是讲物业费。这一点上倒是有诉讼的可能，但胜算我觉得不大，因为物业完全可以说，他不知道您是业主，也不知道您已经入住了，即使您入住了，也可以主张您的入住未得到原业主的认可。他们的物业协议是跟原业主签的，跟您没有任何关系。他们也没有义务去核实您产权证的真实性。一套房子只针对一个业主，原业主未迁出，您就无法迁入，他们如果这么主张，也是站的住脚的。
针对以上即使您找媒体曝光，您也不全占理，这个问题产生的原因在于，您对2手房交易的不了解，目前您这个房子的交易手续还未全部办完。还需要业主配合您，到物业变更产权人。
所以建议您，约业主一起去物业办理业主变更，至于业主用什么方法解决这个物业费的事，那就是他的事了，他们是一个部门的好沟通，您需要业主做到的就是：配合您完成物业需要做的变更注册。这个变更完成了，物业就没有理由不收您的物业费，更没有理由不让您的车进小区了。也就是物业认同房子现在不欠费了。
您是问业主买的房子，房子在业主手里的时候欠费，您作为第三人，您跟物业怎么说的清楚呢？只是您现在比较被动，估计您的钱已经全部付完了。解铃还需系铃人，这个事您要么找业主解决，要么您就得受委屈了。另外去了，最好多问下，当地的公维是否需要过户？还有就是有线电视，燃气等是否需要过户，如果需要就让业主跟您一起去办了。
祝顺利！

Answer 4

你好！你这种事件普遍存在， 按照普遍处理方法是需要缴纳物业费的，我们北方就是冬天你屋里不住人只要暖气是热的，虽然你没享受到，但是一样要交取暖费的。实际这个钱你买房的时候合同上都应该有规定的，卖方卖房之前要清理房屋的所有费用保证不欠费。 我们买房的时候有一笔押金在中介，只有买方确定房屋不欠费时才可以放尾款。你应该向卖方要这笔钱

Answer 5

物管费从签字收房之日起计算：

物管费的收取应该按照业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期开始算起。如果到交楼日期后，开发商没有书面通知业主收楼,，业主因此延迟收楼的,，不必缴纳物管费。就算是有销售人员口头通知业主收楼，这也不符合流程，不能算作是开发商已经通知业主收楼。

在收楼时，倘若业主发现楼盘有质量问题需要整改，整改过程中所需缴纳的物管费应由开发商承担，业主无需缴纳物管费，因为这属于开发商造成的,应由开发商承担相应责任。

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

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