旧建筑改造上会遇到哪些问题？

Question

如题所述

Answer 1

随着城市建设的高速发展，城市发生了日新月异的变化，但同时也失去了很多无法复得的东西，很多历史建筑被成片、成街、成坊的拆除。这种建设性的破坏，已经威胁到城市形态的相容性和延续性。因此，在城市化进程中对历史建筑采取必要的保护措施显得越来越重要了。在发达国家，利用废弃建筑（包括厂房，仓库）进行改造，使其适应其他功能的建筑空间的案例很多，已日趋成为开发这类项目的主导方式。目前，建筑界对旧建筑改造更新与利用常采用如下策略： 1． 对于陈旧且无保留价值的大量性建筑采取彻底拆去重建的方式，如：居住区拆迁重建。 2． 对于遭到严重破坏的文物建筑采取在遗址上重建，努力恢复其原貌，如：圆明园工程。 3． 对于在某一区域有一定的标志性/景观性的旧建筑采取整体保护，局部改造或室内更新，使其适于新的功能需求。对于有利用价值的旧建筑，在不破坏城市文脉和环境肌理的条件下，进行改造更新，可以有效的完善城市服务功能，增强城市发展历史的厚重感，体现可持续发展思想，从物质到精神双双造福于市民大众。
对旧建筑的改造性设计，是一次在空间与形式创造、建筑形象与环境艺术设计上的尝试，是对多相位品质（观念、生活、技艺、审美等）和多层面知识（建筑、环境、社会、经济、文化、历史等）的一次检验。现在，许多城市都在大片大片拆除旧建筑，城市在向现代化迈进。但是不是高楼林立、道路纵横就是城市现代化的唯一模式？每个城市都有自己的发展史，如果一个城市的文脉及其历史连续性遭到破坏，也就失去了城市个性与历史的厚重感。相当一部分旧建筑仍还具有一定的社会价值、文化价值、经济价值、生态价值，要予以保留。其中某些旧建筑可以经过改造再利用，成为区域性标志建筑。
位于上海的“新天地”就是用旧建筑演绎新功能并获得成功的例子。“新天地”采用的是保护建筑的一层外皮，改变内部结构与使用功能，颇类似于巴黎等欧洲城市旧建筑改造的方法。“新天地”是位于中共一大会址的周边地区，分为南北两个地块，大片的保留了里弄的格局，特别是花了大量力量和资金精心保留和修复了石库门建筑的外观立面、细部，对建筑内部则做了较大的改造，以适应办公、商业、居住、餐饮和娱乐等现代生活形态。这个开发项目带有传统建筑保护的性质，受到了专家、舆论界和房地产商、社会各界的广泛关注，从目前已建成的部分看，得到了很多好评，取得了较大影响。
传统建筑的保护与更新和在传统建筑环境中添加新的建筑，对于建筑师来说一直是一个富有挑战性的命题，因为这项工作不仅意味着要探究历史而且要为在历史环境中注入新的生命，二者的“协调”是设计的基础，双方的“共生”才是设计的本质。目前，在中国许多城市环境中一大批尚有保留价值但又不是文物遗产的旧建筑，正在或将要面临被无情地拆除。建筑是有生命的，某些旧建筑在现代的不断演绎下，可以继续生存。对某些旧建筑的改造利用，既是合理的也是可行的；既可实现其经济价值的转移，又体现其文化价值的延续；既是对历史的尊重，也是对未来负责。对旧建筑进行改造更新与利用是一项迫待探讨研究的重要任务。

Answer 2

国家统计局数据显示：截止到2019年底，60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%，老龄化进程加快，养老供需矛盾日益突出，养老机构又出现“公办的等不起，民办的住不起”的不良现象。
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解决养老问题迫在眉睫，国家频频出台相关政策，助推养老事业发展，出台《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》鼓励盘活闲置资源，如废弃的厂房、医院、幼儿园、学校、酒店、办公楼等改建成养老机构、养老服务设施等，从而满足老年人的养老需求。

但是，旧建筑改造养老机构，因使用功能不同，势必存在建筑规模、空间、流线组织、结构、设施等多方面的问题。只有摸清这些问题，各个击破，才能更好滴利用闲置资源发展养老事业，服务更多老人，造福社会。

旧建筑改造养老机构面临的10大问题

1

建筑规模不适宜
在选择既有建筑时，一般优先考虑区位布局等因素，区位好的既有建筑不一定能提供足够的建筑面积，加之我国现阶段许多民营养老机构需要自负盈亏，因此很多改建养老机构会设置更多经济效益较高的居室空间，而压缩几乎没有经济效益的公共空间和辅助空间，出现门厅、走廊空间局促，活动空间、晾晒空间不足等问题。

2

结构类型限制空间改造

城市社区中既有建筑多为砖混结构或剪力墙结构，承重墙体的分布限制了空间的划分。例如一些由宾馆改建的养老设施开间较小，能满足单人间或双人间的改造需求，但两个房间之间的承重墙无法拆除，无法满足需要集中护理的三人间或多人间的改造需求。而且，适应轮椅通行的走廊、门洞、卫生间会有更大的宽度需求，既有承重墙可能会限制这些空间的扩大。

3

居室空间形态单一
老年人在居室中生活的时间较长，需要更加丰富多样的居室空间满足老年人舒适生活的需求，但由于既有建筑结构体系的限制，许多改建而来的养老设施居室空间与宾馆房间类似，空间形态单一，只能满足基本需求，缺乏人性化的考量。

同时，在调研中还发现居室内储物空间不足的问题，老年人除了日常生活用品外，还会有助行器、轮椅等保健辅助器械，但居室内很少有专门分类放置这些物品的空间，导致室内空间混乱拥挤，因此可以结合模块化整体收纳系统的嵌入让室内空间更丰富有序。

4

部品体系不完备
近年来，我国建筑产业化有很大进步，但和先行进入老龄化的发达国家相比，我国的建筑适老化部品体系化、专业化和精细化差距巨大，许多高端、个性化、适老化产品需要进口，价格较高。
5

不易达到建设规范要求
有些由既有建筑改建而成的嵌入式养老设施往往在日照、消防和功能面积分配方面无法完全达到国家或者地方的规范要求，如相关规范要求老年人居住用房冬至日满窗日照不宜小于2h；又如床均建筑面积一般要求不低于30㎡，而有些办公建筑、公寓改建的养老设施达不到此要求。

6

物业产权归属

有些闲置物业尤其是烂尾楼，中间可能存在极为复杂的所有权关系，也可能存在各类纠纷。

7

区位不便

拟改造旧建筑位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等，离主城区太远，就会面临交通不便，配套不足，会不会有老人愿意来了解、了解之后会不会长期入住的问题。
8

周边环境

无论是选择哪一类旧建筑改造养老机构，都面临着自然和人文环境的选择。

如果选择的就是旧厂房改建养老机构，周边可能就会面临噪音污染、空气污染源、水体污染、土壤污染等问题。即便是选择其他旧建筑，依然要考虑周边的环境是否适合做养老机构。

如果选择的旧建筑旁边有居民小区，就可能面临居民反对的情况，因为改建施工可能会带来噪声污染、环境污染，影响生活品质。甚至有些养老机构选择嵌入现有的老旧社区内，如此以来可能会遭到居民扯条幅反对的改建运营的现象。

9

土地性质与可使用年限

拟改造物业土地是什么性质?能不能改造成养老服务设施?土地是哪一年获取到的?还有多少使用年限？假如土地还剩下不到10年的使用年限，如果改造投资成本太大，就要慎重考虑了，十年的时间能不能收回投资，能不能盈利，得测算好，实在不行就不要强求。

10

政策风险
曾经做过一项调查，养老运营人最担心的运营问题之一就是——政策风险。若选择旧建筑改造养老机构，那么该地段最近几年有没有拆迁的可能?如果有，就面临着投巨资改造的养老机构，投入运营一两年还没收回成本，就面临拆迁，不仅仅面临投资损失，还要在最短时间内安顿入住老人。经济损失和安顿老人，哪一项都不是安生事儿。

Answer 3

须注意的结构因素包括：
1、首先应委托具有相应资质的结构可靠性鉴定单位对现有建筑的混凝土作“钻心取样”或者“回弹”实验，确定结构实际的混凝土强度。
2、其次，参照原有结构图纸查找结构配筋，结合实际的混凝土强度，验算结构承载力是否符合改造后建筑的承载力要求。
3如不符合承载力要求，则由设计院结构专业负责人决定是否对结构进行加固或拆除重建。
4重建就重新设计。加固的话，主要就是梁、板、柱3种构件的加固，方法主要有梁加固采用截面加大法或者包钢加固法；板加固主要采用碳纤维粘贴法，柱加固方法建议采用灌浆料进行截面加大法，如采用喷射混凝土加固，最大混凝土强度只能达到C30左右。而且实际操作中更难以控制强度。
5另外，目前在国内还有一种原结构保护方法，就是对原有结构既不拆除也不加固的情况下，为保证结构的使用年限，则在混凝土表面涂刷一种“阻锈剂”，此种材料在世界上主要以瑞士生产的“西卡”阻锈剂为主。
6在结构施工过程中，如果须在原结构混凝土墙体开洞口，则，所有洞口必须进行粘钢加固。
7、上述6点主要为设计要求。而对于施工则另有要求，主要如下：
7.1、施工拆除时，必须采用静力拆除法，即不允许采用破碎头或者风镐等震动性很大的拆除机械，以免对结构造成二次破坏，而必须采用水钻或者绳锯等静力拆除工具。一般成本较小的水钻，绳锯拆除成本较高。
8、建议：工程施工时，如设计单位与工地相距较远甚至不在一个城市，应在现场常驻设计代表，最好是结构专业，因为施工过程中随时可能发现结构质量问题，必须随时与设计沟通解决，否则会严重影响施工进度。

Answer 4

这位朋友您好：你提到到旧建筑改造上会遇到哪些问题？
答：这个问题提得太大，不知从那小手，但是一般情况下会遇到以下问题：
1、墙体粉饰脱落；
2、门窗老化，玻璃坏损；
3、屋面渗漏；

Answer 5

1、地下管线的迁改
2、施工方案的确定 主要保证安全
3、新管线的引入
4、除了安全 还是安全本回答被网友采纳