房屋没过户

Question

10年前买的房子，跟卖家商量好5年后过户。不过我这些年一直有事，不在本地，就拖着一直没过户。
前几天卖家联系上我了，我以为他要过户。谁知道，今天他来找我，说要我直接找律师。说什么违约啊，要收回房屋啊，要赔钱什么的，这可能么？那个，《房屋所有权证》《房屋买卖合同》我都有。用给卖家赔偿么？会收回房屋么？

Answer 1

你好！一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。

根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：
“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”
“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

房屋未过户可能存在的危险：

根据我国物权法，物权转移以登记为准。所以只公证而不过户，买方并不能够获得房屋的产权，而简单的公证也不能够起到转移房屋产权的法律效力。如果卖房者未来因为自己的原因要求取消交易，单单凭借购房合同、公证还是不能保证自己可以获得产权，到时候可能房财两空。

因为没有过户，所以实际的房屋产权依旧是归属于卖方。一旦卖方陷入经济纠纷等情况，房产就可能被抵押查封，甚至被没收拍卖。

物权中的不动产不登记，不得对抗善意第三人。公证并不能限制原业主将房产再次卖给第三方，如果被法院认定第三方是善意第三方的话，购房者依旧得不到房屋产权。

买卖过户的流程：

1、实地看房

实地看房是房屋过户不可或缺的重要步骤，如果没有实地看房就办理房屋过户，那就很容易出现纠纷。因此买方要实地查看房源，并且审查房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件的真实性。

2、签订《买卖合同》

核实了房屋的情况，买卖双方就可以签订买卖合同了，注意约定好交易细节，以免出现责任划分不清的问题。

3、办理贷款手续

如果买方需要办理贷款手续，那么就应该准备相应的贷款资料，并且也可以要求卖方准备房产证明等资料，一同办理房屋贷款手续。

4、办理交易过户

买卖双方携带相关证件原件亲自前往房产局办理过户手续，一般办理时间为一周，在办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款，而且买卖双方需缴纳相应税费。

5、办理土地证过户

买方需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件等证件，前往相关部门办理土地证过户。

6、房屋交验

手续办理完毕后，买方要求卖方将户口迁出，并且在房屋交验的环节，要求卖方结清水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等费用，后，签署完《物业交接确认书》并支付了房屋尾款后，交易结束。

Answer 2

住房产权的权益，属于房产证登记人所有，权益受法律保护。
住房没有办理过户手续，此时住房的权益和买家当事人无关，还是属于原房主合法所有。如果买卖双方当事人签署有住房买卖合同，买家当事人可以凭合同主张要求房主履行合同约定，配合办理住房的过户手续。如果房主拒绝，买家当事人可以到法院凭买卖合同和身份证，依法提出诉讼维权。
《物权法》：
第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

Answer 3

由于你对相关法律不很了解，所以没有及时过户，现在是卖家想返悔合同，所以你就多了个麻烦事了。不知你原先的房屋买卖合同是如何约定的，如果其中就有合同陷井你还有可能真的要返还房屋。我国对房屋不动产是以登记确权，你的房屋没有过户这房屋在法律意义上还是卖家的房屋，尽管《房屋所有权证》在你手里，人家完全可以到登记部门申明遗失补办产权手续，现在你要做的就是立即要求卖家过户，如果不肯过户就必须诉讼到人民法院，确认房屋买卖合同有效，如果法院不支持买卖合同有效你就很麻烦了，合同一旦无效这房子仍然是人家的，你的购房资金退还给你再支付银行利息你肯定就亏大了。你这种情况能否判买卖合同有效还很难判定，这类案件有判合同有效的案例，因为房价上涨很快不能说看到房价上涨了就想返悔合同；也有判合同无效的案例，根据庭审情况有些卖家讲这合同签订后根本没有完全履行，找借口说合同签订时受骗当时就返悔了所以没过户，这就看你们合同约定是否明确及庭审情况了。追问

合同上写了两条。
1、仲裁委员会仲裁
2、向当地人民法院提起诉讼
然后写了。在本合同履行中发生争议，应协商解决，不能协商的，双方愿意以第种方式解决。
并且把第2条给划了。
这要怎么办？不能起诉了？

追答

仲裁一般发生在相互比较熟悉和友好的当事人，可以有更多的协商成份，仲裁和民事诉讼其法律效力差不多，最终的仲裁书也是可以申请法院强制执行的。你现在先和对方协商解决找出争议焦点看能不能达成一致，如果不能也只能申请仲裁了，仲裁合同有效，卖方立即配合过户即可，当然仲裁也有调解程序，调解成功达成一致也行。总体讲这卖家的做法不符合公序良俗，道德水准上有偏差，想钻法律空子侵害他人利益，你买房十年之久并实际占用房屋现在卖家来想要房，真是心思用空了，卖家不一定能胜诉的。

追问

先谢谢啦。还有，那个合同上，不是卖家本人的签字和手印，而是他哥哥的。但是，这合同是在公证处签的，并且有公证人。不过没注意有没有卖家本人的委托书，10年前的事，有点记不清了。这合同能生效么？

追答

在公证处公证没有授权委托书公证处不会犯这低级错误的，肯定是有委托书的。经公证处公证的合同是有法律效力的。这合同是有效合同。你占用了房子10年之久他能讲这房子买掉他不知情吗？他哥哥在他不知情的情况下能拿到他的房产证吗？现在再想找茬悔约一点道理都没有。

追问

最后一个问题。
卖家来找我要钱的原因是，因为说我这10年没过户，影响他购买别的房产，损失很大。说什么一人只能有二套房屋。这有法律效应么？其实也想给卖家点补偿，毕竟当误了10年，就是怕卖家开口要个10W20W的，受不了。当初这房子20W买的，现在涨到70W了，害怕卖家眼红啊。

追答

合同约定是5年后过户，你没担误10年呀，最多出就是5年啊，没过户的原因也不完全在你这方，一人只能有二套房的说法没有依据，现在有几套房没有限制，只有首套房房贷有优惠利率，一套房贷款利率高一点，如果他确实在买房了，由于没过户的原因多给了利息这个还能作为理由说一下，如果没有买房他有什么损失呢？他是在找茬想要点钱，你十年前的20万的价值和现在怎么比呢？当时也是房屋市场价买的不存在讨了更宜若你想补点钱自已把握吧

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Answer 4

严格意义上说，没有过户的房子还是属于原产权人的！

还有你们约定的和时间已到，你一直没有履行合同，属于你违约！

但是从实际情况来说，这个你们蕞好先协商下，看看到底是怎么回事，不行就只能进行法律求助了！

因为现在的房价和你5年前的是不能比啊！翻了好几倍啊！追问

约定的时间是口头约定的，这能生效么？

追答

这样说吧，一般买卖合同的有效期是3个月！超出时间严格意义上可以判定失效！要重新签订的！
你的情况，建议还是先协商，然后咨询律师吧！

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