出租房屋者卖房，未告知承租者。其协议是否有效

Question

如题所述

Answer 1

一直在北京租房住的李女士这半年来很是恼火，自己2006年9月租下的一处租期近两年的房子，中途莫名其妙被房主卖了。新房主前来收房，自己方知“被卖”。房子该不该腾给新房主？自己与原房主签订的《房屋租赁合同》难道不算数了？新签的《房屋买卖合同》是不是违法？因为根据《房屋租赁合同》，自己对房屋享有优先购买权。带着这一连串的疑问，李女士与新旧房主据理力争，直到闹上法庭。 案情回放 2006年9月13日，房客李女士和房主罗女士签订《房屋租赁合同》，租下了罗女士位于朝阳区东润枫景的一处房屋，租赁期自2006年9月13日至2008年8月12日止。合同中约定，如罗女士出售房屋，须在两个月内书面进行通知，且在同等条件下，房客李女士享有优先购买权。 然而2007年8月，罗女士在未征求房客李女士任何意见的情况下，擅自与姜先生签订了房屋的买卖合同。李女士认为二人擅自买卖房屋的行为侵犯了自己的优先购买权。遂将房主罗女士及买房人姜先生告到法院，要求法院确认房主与姜先生所签房屋买卖协议无效。 房主的代理人表示，在对房屋进行买卖时确实没有告知租房人李女士，故同意原告的诉讼请求。 姜先生说，他2007年8月12日与罗女士签订了卖房协议，且合同中已经注明该房没有租赁情况。因此，自己未侵犯房客的优先购买权。 3月3日，朝阳法院公开开庭审理了此案，但尚未对此做出判决。 律师释案 房客怎样行使优先购房权？ 为了保护人对居住这种最基本的生活需求，《合同法》和《房屋租赁合同》中都规定了房屋的承租人对所租住的房屋有优先购买权，那么承租人在遭遇房主将房屋出卖后该如何使用优先购买权？ 房主换人 租赁合同不失效 北京大成律师事务所律师刘世杰：在这起纠纷中包含着两个法律关系。第一是李女士和罗女士之间的房屋租赁合同关系。第二是罗女士与姜先生之间的房屋买卖合同关系。这两份合同均是当事人在平等自愿的情况下签订的，都应为有效合同。根据《合同法》规定，房屋的租赁关系不会因为房屋买卖的行为而无效，也就是说，即使房主不是同一个人了，但受房屋租赁合同的限制，租赁关系可以继续存续。 价款相同 承租人可优先购买 《合同法》中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这条法律条文中不难看出，房屋承租人的优先购买权是法律所规定的，即使房屋租赁合同中未约定，承租人仍然享有这一权利。但房屋承租人并非毫无条件地享有优先购买权。根据法律规定，承租人的优先购买权须在同等条件下方可主张，通常情况下主要是指房屋买卖价款相同。一般情况下，房主出租房屋是要到公安机关进行备案的，但是对于没有备案的，租赁合同仍为有效合同，承租人的合法权益仍受法律保护。 卖房不通知房客 原房主担责 刘世杰：依据《合同法》及相关法律规定，出租人在卖房前应通知承租人，就《房屋租赁合同》的约定而言，租赁双方确定的“合理期限”为“提前两个月”，因此房屋出租人至少须提前两个月通知，否则出租人就构成了违约。 对于承租人来说，出租人如果在未通知承租人的情况下转让租赁物而使承租人失去优先购买租赁物的权利，其可以主张优先购买权或要求出租人支付违约金、赔偿损失后解除租赁协议，当然其也可以依据《最高法关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》 第118条的规定主张出租人与买房人之间签订的房屋买卖合同无效，并要求继续履行《房屋租赁合同》，但是承租人对出租人与第三人签订的合同并不享有撤销权。 隐瞒租赁信息 卖方担责 一般情况下，买房人购买房屋时，主要是通过卖房人了解房屋是否存在租赁的情形，但是卖房人往往为了自己的利益隐瞒租赁情况，因此建议买房人签订协议时尽量实地确认一下。买房人被欺诈后，可以区分不同情形保护自己的合法权益： 一是，在房屋未过户到买房人名下时，买房人可以要求卖房人继续履行房屋买卖合同，也可以根据房屋买卖合同的约定选择解除合同，这时买房人可以要求卖房人返还所支付的房款、支付利息，并可以要求卖房人赔偿损失。 二是，房屋已经过户到买房人名下时，根据《合同法》“买卖不破租赁” 的原则，买房人根据出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》的约定无权要求承租人腾退时，可以要求承租人支付租金。 律师支招 房客如何维护居住权 律师刘世杰提示承租人：在优先权遭到侵害时，可以根据不同情况来主张自己的合法权利。 第一，承租人确需买房。在这种情况下，承租人可以依据享有的优先购买权请求法院确认房主与他人所签订的房屋买卖合同无效，承租人按无效房屋买卖合同的房款购买房屋。 第二，承租人不愿购买房屋，且新房主要求腾房。承租人可以就原房屋租赁合同请求法院确认原房主构成违约，承担违约责任。 第三，承租人不愿购买房屋，但新房主同意承租人继续租住房屋。在原租赁合同尚未结束的情况下，承租人可继续居住，对于已经缴纳的房款可向原房主要回转交新房主，或让新房主直接向原房主主张。

Answer 2

　　房屋租赁合同履行期间，房东违约，租户可以要求房东继续履行合同并承担违约责任，或者解除租赁合同赔偿损失。
　　合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。