优先承租权的法律规定

Question

如题所述

Answer 1

优先承租权的法律规定是租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
法定优先承租权的行使条件包括以下要件：
1、满足同等条件。优先权必须在同等条件下才能被行使，承租人行使该权利时续租的租赁条件应当与第三人的同等，这也是不影响出租人应有权益的保障；
2、在合理期限内主张；
3、存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提，一方面，没有租赁关系或租赁合同并没有实际履行，则承租人无法就使用租赁房屋产生收益，通过优先承租权保护其利益也就无从谈起；另外，优先承租权是基于租赁权产生的权利，广义上属于租赁权的一部分，没有合法有效的租赁关系，则承租人不享有租赁权，也不能享有优先承租权。对于转租而言，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。因本案的原告是次承租人，不能直接向出租人主张优先承租权，原告不符合该法优先承租权的主体要件；
4、出租人继续出租房屋。法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租人继续出租房屋时，承租人享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租人主观或客观上不继续出租房屋，优先缔约权则无从谈起。
综上所述，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。优先承租权制度的存在和确立，完全有其理论和立法基础和合理依据。
【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。