买房注意十大“坑”现在在济南买房合适吗

Question

如题所述

Answer 1

1、配偶异议坑
是指房产登陆在夫妻一方名下,在交易过程中,买家只与一方签约,但房价上涨之后,卖家便以另一方并不知情的理由违约。
应对措施:在买房的时候,一定要问清楚有没有结婚,如果对方结婚了,一定让对方配偶签字确认,如果不能签字确认,最起码要打电话确认。
2、无权代理,无权处分坑
产权人可能由于工作关系,将名下房产交给亲属去放盘甚至签约,这种合同属于效力待定合同,需要实际产权人进行追认,合同才有效,反之则无效,所以这让买家处于十分被动的局面。
应对措施:建议如果不是房屋所有权人进行签约,首先要尽量有公证委托书,如果没有委托书,要打一个电话跟实际产权人确认,签约以后,尽快补签合同,把合同效力固定下来。
3、借名买房坑
没有代持协议的话,借名买房风险很大,房子的持有人到底是谁扯不清楚。
应对措施:第一要有充分的信任基础,第二一定要有代持协议,明确实际投资人为房屋所有权人,第三保留相关的付款凭证,比如首期款、定金支付尽量从自己的账户转账支付,要有明确的转账记录。第四,要关注代持人的债务情况。
4、学区学位坑
学区和学位是两个概念,深圳市不存在学位房,都是划片区入学,深圳市每年学区有微调,所以开发商对于学位的承诺不一定能履现。
应对措施:对于新房是否有学位,不能听信开发商的说辞,要向教育行政部门求证,二手房的学位则可以通过走访学校、询问邻居来进行确认。
5、回迁期房坑
在购买回迁期房的时候,因为没有领到房产证,业主和开发商签的只有回迁合同,没有任何其他的权属凭证,这样的话没有办法确定房子的权属,很可能出现买家付了款,但没办法证明房子是属于他的。
应对措施:回迁房交易流程比较长,遇到市场波动的时候,毁约机会比较大,建议买房子尽量买现房。
6、税费不明坑
二手房纳税有两种方式,一种核实征收,如按照个人所得税差额的20%,一种是核定征收,就是大家通常了解的评估价过户,两种方式计算出来的税金额相差很大,如果卖家蓄意违约,在合同中没有约定我们纳税申报方式的时候,选择按核实征收,买家就需要承担上百万的税费。另外一种情况是,卖家故意放弃政府给的税收优惠福利,交易过程中所有增加的税费都需要买家承担。
应对措施:第一,签订合同的时候所有税收项目勾齐,第二,纳税申报方式一定要确定。第三,如果有免税的,必须在合同里面约定符合的免税条件,附有配合免税的义务。
7、担保费用坑
在二手楼交易合同里面并没有约定卖家委托哪家担保公司,确定担保费用的情况下,有业主和委托的担保公司串通一气,提高担保费用。
应对措施:在合同里面约定这个担保公司是第三方指定担保公司。
8、赎楼方式坑
在买家没有过户的情况下,用自己的购房款帮业主赎楼,一旦业主违约,买家的风险非常大,
应对措施:使用2笔款,卖家自己贷款,找担保公司赎楼,买家用购房款买房。
9、高评高贷坑
指用了过多的杠杆,如想要做到7成贷款,就要在银行做虚假合同,报高成交价,这样的话一旦业主发现后进行投诉,贷款承诺函一定会被取消。
应对措施:建议买家一般情况不要高评高贷,就用合规贷款,如果非要,不要隐瞒业主,高价的合同,不要自己单方伪造。
10、违约条款坑
如合同约定只有五万定金,没有约定20%的违约金条款,那么在这个合同不能履行情况下,买家只能要求双倍返还定金,但是房价升了几百万,相比而言损失太大了。