准备购买二手房，房屋总价23万，全款付清，但卖方还有10万元的贷款未还清，需要我帮其垫付还清贷款。中介所建议程序是这样的：首先三房共同签订代还款合同，共同去银行还款，卖方写收据给我，然后解压过户付余款。请问一下这种情况下能否交易？交易中需要注意的事项有哪些？我自己也搜集了一下资料，不知以下程序是否能够规避风险？
1.到房管局查实房产真实有效性，三方签订代还款合同并到公证处做公正，签订购房合同交一万定金；
2.到房管局把他所有的房产部分质押给我；
3.三方共同到银行还款，直接打入其银行还款账户，同时将房产证及房屋钥匙交给我，知道办理过户，交部分余款；
4.到房管局过户，过户口交剩余房款。不知这个程序是否可行？谢谢
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