第1个回答 2013-10-13
基于最大化地保持租赁物在交易中经济价值、使用价值的稳定性、连续性、安全性的目的，《合同法》第230条、《关于民法通则的意见》(以下简称《意见》)第118条均承认了承租人的优先购买权。但因其立法技术和理论上的不成熟，在司法实践中引起了诸多争议，很有必要进行深入的研究和探讨。 案例： A公司承租了B所有的厂房数间，期限为10年，租赁期间，B因资金周转不灵，在没有告知A公司的情况下将该厂房以1000万的价格卖给了C公司，C公司也知道A一直在承租该厂房的事实。 A公司得知后，以B和C公司侵犯其优先购买权为由，诉至法院，要求确认B与公司的买卖合同无效，并主张由其以1000万元的价格优先购买该厂房。在诉讼过程中，B辩称与C公司的买卖合同已经撤销，B也不再打算出卖该厂房，A公司享有优先购买权的条件消失，请求驳回A公司的所有诉讼请求。 针对上述承租人优先购买权的案例，在理论实践中提出以下几个问题： 一、承租人优先购买权是何种法律性质? 对于承租人优先购买权的法律性质，理论上主要有期待权说、形成权或附条件形成权说、请求权或债权说和物权说四种不同的观点。 笔者认为，就承租人优先购买权的本质而言，其应当是一种请求权或债权。因为期待权是指法律要件未充分具备而尚未取得的权利。而承租人的优先购买权，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖房产时，承租人才能实际行使;在出租人未将房产出卖的情况下，承租人的优先购买权只能处于期待权状态，不能真正实现。 同时，出租人在出卖房产时，如果有第三人参与购买，承租人的优先购买权就不是一种期待权，而是一种既得权;如果没有第三人参与竞买，承租人的购买只是一种普通意义上的购买，无所谓优先之说。因此，承租人的优先购买权实质上是一种不确定的权利或机会权利。而期待权说的观点，并不能真正回答优先购买权的性质问题。 而形成权说的观点实际上给出租人强加了一种就房屋买卖合同的内容必须承诺的义务，近乎强制缔约，因而也是不妥当的。因为形成权是指权利人仅凭自己的行为即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利。我国法律并没有赋予房屋承租人一方仅凭自己的单方意志就可以与出租人形成房屋买卖关系的权利，也即承租人并不能单方使房屋买卖合同发生变动，其优先购买权只是一种以承租房屋为基础的附从性权利。 同时，附条件属于法律行为附款，不能作为权利附款。即使权利应附条件，但依据民法理论，条件仅为约定的不确定事实，而不是法定事由。而房屋承租人的优先购买权属于法定事由，不能作为条件，不具备此条件，优先购买权尚不存在，根本不发生因此条件为停止条件而行使优先购买权的问题。所以，附条件形成权说的观点也有不当之处。 由上述承租人优先购买权是一种附从性权利、不确定权利或机会权利的事实可以看出，优先购买权也不符合物权说的观点。因为物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。而房屋承租人对出租人房产享有的占有、使用权利并没有实质意义，即物权意义上的支配力。因此，物权说的观点也不能成立。 相反，承租人的优先购买权实质上应为一种附强制缔约义务的请求权或债权。因为请求权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利，而房屋承租人请求出租人与之缔约的权利不仅是一种请求“取得权利的权利”，还在于该种权利是附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利，且又是合同法对出租人所规定和附加的强制性义务。 因此，从这个意义上说，附强制缔约义务的请求权或债权说的观点更符合立法创设优先购买权的旨意和房屋承租人优先购买权的本质特征。 上例中，当B将租赁厂房出卖给C公司这一事实出现后，承租人A公司即对该厂房享有在同等条件下优先购买的权利，A公司的优先购买权在此时由机会权利转化为了既得权， A公司这一权利具体指向B，即A公司享有强制请求B将厂房卖给他的权利，B则负有满足A公司该项请求的义务。 在这一债权债务的关系中，B作为债务人，只有履行的义务，而无拒绝履行的权利。本案义务人(B)想以“解除与第三人的买卖的合同，厂房不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务，是一种规避法律的行为，不能产生其追求的法律后果。故法院最后判令B将该厂房出卖给A公司。 二、承租人优先购买权中的“同等条件”如何确定? 实践中，对承租人优先购买权中“同等条件”的认定主要有两种观点：一是绝对同等说，即主张承租人的购买价格与第三人的购买条件要绝对相同或完全一致;二是相对同等说，即认为“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些特殊的因素。 笔者同意第二种观点。因为绝对同等说的观点除要求价金绝对相等外，其他条件也要完全相同或一致，这样的要求对承租人、出租人不仅过于严格，很不现实，同时也为滋生剥夺承租人优先购买权的恶意行为创造了条件，且又不利于保护出租人利益。而现实中，出租人有时出卖房产往往不仅仅只考虑价格因素，还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系，如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的特殊身份及情感、特殊情况下购买者的资质等因素。 另外，法律在维护承租人优先购买权利益的同时，设立“同等条件”的目的在于维护出租人利益，而第三人提供的任何特殊条件包括机会均是出租人利益所在，这些特殊条件和机会能否以金钱替代，只能以出租人的价值判断为准，而不能以承租人的观念衡量。所以，房屋承租人优先购买权中的“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些难以用客观金钱计算的特殊因素，只有这样才能做到真正的公平、合理。 上例中，法院最终并没有判令A公司以B与C公司的1000万合同价格购买该厂房，而是考虑了B与C公司之间的特殊利益关系，从B的角度出发，认为该厂房不可能以1000万这么优惠的价格出卖给C公司以外的任何第三人，最终通过评估得出该厂房的市场价格2600万从而成交，笔者认为该判决是公平、合理的。 三、关于承租人优先权能否对抗取得物权的第三人? 承租人优先购买权的行使是否可以对抗任何人，即出卖人已将标的物让与第三人并办完权利转移手续，该行为对承租人优先权的效力如何，此时承租人可否主张出卖人和第三人之间的行为无效，并请求第三人将标的物移转给自己?该问题涉及优先购买权是否具有物权的对抗力及追及力。有观点认为，优先购买权本身具有物权特性，应考虑物权的追及效力，出租人与第三人的买卖行为侵害了承租人的优先购买权，承租人可以请求法院宣告买卖行为无效，在与第三人同等价格的条件下取得房屋所有权(如上例)。 也有观点认为，第三人在购买已出租的房屋时，应注意到承租人的优先购买权，在未确知承租人放弃优先购买权的情况下，与房屋出租人签订房屋买卖合同并办理产权登记转移手续，应认定有重大过失，不构成善意取得，尽管第三人已办理房屋产权登记手续，由于登记的基础和前提条件不复存在，房产管理部门应撤销登记。还有观点认为，从保护当事人的利益，维护交易安全以及物权登记的公信力出发，第三人即使明知出卖人与承租人存在租赁合同关系，但第三人对承租人是否行使优先购买权无从知晓，第三人也没有通知承租人的义务，因此，第三人对出卖人的行为无须承担任何责任，其与出卖人的交易是合法的，因而可以取得对标的物的所有权。 笔者认为，如果第三人尚未受让标的物，办理过户登记，则因承租人优先购买权的行使，即在出卖人与第三人、出卖人与承租人之间成立双重买卖，此时可优先保护承租人的利益;如果第三人已受让标的物并已办理过户登记，则承租人所拥有的优先购买权并无物权的追及力，其不能对抗已获得物权的善意第三人，此时承租人仅得请求出卖人负债务不履行的赔偿责任。 如果第三人确实并不知道租赁协议存在，可认定为善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人与第三人恶意串通损害承租人优先购买权的，尽管第三人已办理房屋产权登记手续，也应予以撤销。 所以，承租人的优先购买权能否对抗第三人取得的物权，关键是看第三人是否是善意取得。而第三人主观善恶应从以下几个方面考量： 1、房屋租赁合同已登记备案。在租赁合同已经登记备案情况下，租赁权已经对外公示，第三人不能以自己不知租赁权存在对抗承租人的优先购买权，第三人与出租人的买卖合同当为无效，即使由于登记机关的疏漏，第三人取得产权登记，登记机关也应依承租人申请或法院判决涂销登记，此时第三人主观善恶的判断显然十分容易。 2、房屋租赁合同虽签订，但未经登记备案。房屋租赁合同经双方签订后，虽未办理租赁登记备案手续，取得租赁证，但不违反法律、法规的禁止性规定，即为有效合同，承租人据租赁合同享有优先购买权，承租人优先购买权的取得基础是双方租赁合同合法有效，并非合同登记备案。 此时，第三人基于房屋登记簿上的记载内容而与产权人为交易，就产生了权利的冲突，第三人的主观善恶决定权利保护的选择。《牛津法律大辞典》将善意定义为，如果一个人诚实行事，即不知也无理由相信其主张没有根据，他就是善意行事，一个善意占有者得有一项他诚实地认为完好的所有权。 当该人得知或应知表明其主张缺乏法律根据的事实时，则不存在“善意”。未经登记的租赁合同是否有对抗第三人的效力，关键要区分第三人的主观是善意或恶意，如何判断第三人的主观心态?有人认为，第三人应充分注意买受的标的物上是否存在租赁权及承租人放弃优先权，否则具有重大过失，不构成善意取得。《意见》89条关于善意取得的规定只限于共同共有财产交易的场合，《意见》118条间接排斥了第三人的善意取得。 《意见》第89条规定：“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”综合《意见》以上两条规定，笔者认为，即使是共有人的所有权保护都不能对抗善意第三人，而承租人的优先权是一种准物权性质的民事权利，只是优先缔约的权利，对优先购买权的保护要和所有权的保护相区别。 对这种权利的保护力度不应超越对所有权的保护，第三人已充分关注登记簿上公示的内容，过分苛求第三人的注意义务，不仅与法无据，也不利于交易的达成与商品的流转。交易安全的维护是民法的主要任务，市场经济时代更是出现了交易优位的观念，第三人基于善意与出卖人为交易应受法律保护。基于以上分析，当承租人优先购买权与善意第三人发生冲突时，对善意第三人应优先保护。而且从后果来看，因为有买卖不破租赁制度，即使承租人的优先权受到侵害，承租人的利益损失不会太大，而善意第三人支付了对价情况下，追究出卖人责任的风险则较大。 实践中，租赁合同未登记备案，第三人基于房屋登记簿上的记载内容而与产权人为交易，首先推定第三人是善意的。若第三人在买受房屋时，已知房屋上存在租赁权，或者承租人在双方磋商时向出租人主张优先权并通知第三人，此时，第三人已知租赁权的存在，若双方没有办理过户登记，应终止交易。 若仍使交易继续，即使双方已办理了产权过户登记，基于第三人的恶意，承租人得主张优先权，待法院判决后，申请登记机关涂销权利证书。第三人是否恶意，举证责任应由承租人承担。对《意见》的理解应在充分保障承租人优先权的基础上，亦应考虑交易的安全，保护善意第三人，否则将加大交易成本与风险，使民事主体利益失衡。 基于以上分析，笔者认为，承租人的优先购买权是一种附强制缔约义务的请求权或债权，是一种得以同等条件优先于他人而购买的权利，该权利自出卖人出卖标的物于第三人时正式生效。如果出卖人与第三人此时只是订立合同而没有进行标的物转移登记，也即第三人仅仅享有债权而没有取得标的物物权，此时承租人基于优先购买权享有的债权应当优于第三人的债权; 如果第三人已经取得了租赁物的物权，此时承租人的优先购买权能否对抗第三人取得的物权，关键是看第三人是否是善意取得，如果第三人善意取得的物权，承租人的优先购买权不能对抗第三人的物权，反之则可以。 而租赁合同是否登记备案是判断第三人主观善恶的基础，其次，即使租赁合同没有登记备案，一个合法有效的租赁合同同样使承租人享有优先购买权，此时，法院得通过其他证据材料综合考量，以平衡承租人与第三人的利益。本回答被提问者采纳