农村土地承包后转租,未经出租人同意承租人擅自将土地转租给他人,因出租人在外地,知道时已过半年。

Question

出租人甲方将承包村里的300亩土地租给乙方承租方用于耕种甲乙双方签订一份(承包合同),未约定是否可以转租事宜,乙方在第三年未通知甲方将土地转租给丙方,甲方得知此事时没有提出异议。时过三年,丙方又要将土地转租给丁方,甲方这时欲将此土地使用权收回,请问在丙方再次将土地转租时甲方在同等条件下有无优先取得租用权,或者甲方是否有权阻止丙方再次转租。
甲方是否享有该土地的优先租赁权

Answer 1

此土地的土地承包经营权本来就属于甲方，未经甲方同意，承租方是不能转租的，所以甲方有权制止再行转租行为，不是优先承租权的问题，如未经甲方同意的转租行为是无效的。

Answer 2

?
1、承租人转租房屋必须经出租人同意
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的
租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”;
《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些
必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。
2、出租人、承租人均可从转租中获益
《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价
，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按
《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“
转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义
务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律应该允许承租人从转
租中获益。
鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入
，确保公平，避免出现纠纷。
3、房屋转租后次承租人享有优先购买权
在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实
际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。这里还涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后
，租赁合同是否解除?
我们认为，次承租人取得房屋所有权后，其取代了原合同出租人的地位，原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在
。那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益，否则会损害承租人合法利益，不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨。

Answer 3

协商不成 到法院起诉 主张解除租赁合同 收回土地承包权。
农村土地承包经营权流转管理办法
　第十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
第十三条　承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。
　第十七条　当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前。
　　对提高土地生产能力的投入，对方当事人请求承包方给予相应补偿的，应予支持。追问

　　didi第十三条 但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。
怎样才算是法定理由打个比方。

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