我国房地产市场是区域性的寡头垄断市场吗？

Question

我国的房地产市场是区域性的寡头垄断市场吗？如果是，形成的原因是什么？

Answer 1

我国房地产市场是区域性的寡头垄断市场。 宏观调控进入第五个年头，许多人可能都有点审美疲劳了，但对于中国房地产企业而言，在这一大浪淘沙的过程中，难免持续皮疼肉痛。部分中小开发商已沦至苟延残喘，少数大企业则忧郁中难掩亢奋，项目收购、企业并购不啻为行业内的一道风景线。

市场经济条件下，行业资源必然会向绩优企业集聚，房地产刮起“并购风”似乎无可厚非，甚或还可以投之以赞许的目光。问题在于，在住宅产业开发模式单一、行业利润过高、房价增长过快、民众意见较大的现实背景下，业内人士纷纷心生疑窦——房地产行业会否很快形成寡头垄断市场？

经济学原理把市场结构分为完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争四种类型，其中完全垄断和完全竞争只在学术研究上具有意义，现实中存在的市场基本上都属非完全竞争市场：或者垄断竞争，或者寡头垄断。具体到我国的房地产市场，亦是如此。

那么，房地产市场到底应归于两者中的哪类？先分析一下垄断竞争。这一市场具有三个特征：卖方数量众多、产品具有差异、企业自由进出。整体而言，现阶段我国房地产市场全部符合垄断竞争的标准。全国有5万多家开发企业，市场集中度非常低，全国市场占有率最高的万科不过1%左右；地段的差异性决定了房地产比其它绝大多数商品，更具有产品差异性；只要解决了钱的问题，基本上谁都可以做房地产开发，企业进退自由。

什么是寡头垄断。在美国的多数行业中，最大的四家企业的市场占有率一般在50%以下，但早餐食品业为83%、飞机制造业85%、烟草业为99%，这三个行业基本上可以归为寡头垄断。在中国，目前的电信业、石化业也是这种性质。上文已述，目前我国的全国房地产市场肯定不是寡头垄断。然而，必须注意到一个规律：房地产业的区域性很强，从某个城市或某个城区或某个地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率很高的现象——事实上的寡头垄断。

区域性寡头垄断前几年曾普遍存在。上世纪九十年代，一些基层政府或与政府关系密切的私人，纷纷成立各种性质的房地产开发公司，利用手中掌握的或廉价获得的大片土地进行规模化的房地产开发，从而主导了区域市场供应，比如大华集国在上海宝山区大场镇、恒大集团在浦东上南地区。随着房地产市场化程度的加深、土地调控的不断加强，尤其是2004年土地出让实行“招拍挂”之后，这种态势正明显弱化。而随着地产企业及项目并购风潮渐起，不免让担心，某些地产巨头，通过集中收购某些企业的大量储备用地，将很有可能和其它大型开发商联手成为区域市场的寡头。

寡头垄断形成后，必然损害社会总福利。早在18世纪，亚当�6�1斯密就在《国富论》中写道：“同业者很少聚在一起，但这种集会的结果常常是针对公众的合谋，或者某种提高价格的计谋”。 寡头垄断的弊端在于企业之间会进行勾结，以减少有效供给的方式，促使产品价格高于边际成本，以保证比竞争市场条件下更高的利润率。世界上最大的寡头垄断组织是欧佩克，控制了全球石油储量的四分之三，而且在上世纪70年代成功勾结，大幅提高油价，在西方国家制造了一场石油危机。

近几年，屡屡传出某某城市的开发商结成不降价联盟的消息，比如最近盛传上海42家房产企业秘密发起《不降价宣言》，其中有条款为：“从即日到2008年12月1日，不得擅自降价，原则上从即日起不管销售如何，价格上每月应上调2-4%”。对于上海这样房地产市场规模很大的城市而言，由于开发商太多，这种联盟绝对不可能形成寡头垄断。但就某些区域或板块来说，如果几个主要的开发商进行定价方面的勾结，则很有可能在短期内形成寡头垄断。

其实，也不必过于担心。因为无数事实证明，寡头之间的合作难度很大，在达成表面合作协议后，谁都想暗地里增加销售量，以获取更多利润，结果就形成了经济学中所谓的“博弈论”。比如，欧佩克取在1970年代大获成功之后，一直没能再续历史辉煌；再如，2005年上海银行界关于限制个人房贷首付比例的“君子协定”，仅仅维持了几个月便在各自放贷的压力下分崩离析。因此，不排除个别房价联盟会获得短暂的成功，但想若想维持半年以上，则几乎不可能。至于上海《不降价宣言》中所谓的“2008年12月1日之前不得擅自降价”，纯属梦呓。

针对寡头垄断，政府应该做点什么？关键在于促进企业竞争，扼制企业勾结。美国早在1890年就出台了《谢尔曼反托拉斯法》，明确规定寡头之间的合作协议是非法行为。目前，我国《反垄断法》也在紧锣密鼓地审定中。就房地产业而言，作为关键生产要素的土地，被政府紧紧控制在手中，开发商难以自由组织生产，因此具有阻止企业垄断的天然有利条件。但政府也应提高警慎性，既要避免某些区域的新增土地被开发商集中获让，又要适当关注区域存量土地在企业和项目并购过程中被个别大牌地产商大量持有的现象。比如，把大地块划小后分别出让，就是防范寡头垄断的一种有效路径；再如，土地增值税对于打击企业囤地和有意放缓产品供给的行为，具有积极意义。

综而言之，在绝大部分具体环境中，我国的房地产市场都属于垄断竞争市场，这一市场形态虽然不是经济学中的最优，但却是现实中的较优，国家没有必要也不太可能对其进行过多限制。但对于少数特定区域中出现的寡头垄断，政府必须态度鲜明地予以抑制，以维护房地产市场的公平和效率。

Answer 2

是的，我国房地产市场是区域性的寡头垄断市场，原因如下：
1、房地产开发区域集中度高
从地产和房产的本身特性来看，它们不能在各区域间流动交易。对于一个区域的居民来说，大部分只有意愿购买区域内住房，所以只要该区域的房地产商不进行跨地域开发，那么各区域之间的房地产商之间就不存在直接的竞争关系，因而在该区域内存在的少数几家房地产商就构成了寡头垄断局面。
2、土地市场缺乏竞争性
在我国，政府高度垄断建设用地供应一级市场，多数地方政府都建立了相关部门经营国有土地资产，进行统一储备和开发。土地使用权的取得还不够公开透明，大部分是由政府与开发商双方私下协商确定，因而土地使用权的获取很大程度上是由房地产开发商的寻租能力和政府的主观偏好决定。并且由于土地资源的有限性，市场中只有有限的开发商进行开发。随着房地产开发的进行，获得土地开发权的规模企业越来越强大，而规模本就小的开发商逐渐退出房地产市场，形成少数有实力的大开发商分享本土房产市场的局面。
3、资金、行政管理进入壁垒
房产商进行房地产开发、建设需要大量的资金成本，进行融资时面临诸多指标考核，因而资本金雄厚与否在很大程度上决定着房地产开发商能否立足于本地市场和以后的发展。通过行业所要求的资本金规模的筛选大批小型房开公司被淘汰出市场。
在开发一个项目之前，房地产商需要取得“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”等证书，还要当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、卫生等部门的审批。这些繁杂的行政管理手续造成了人力和时间的极大浪费，并由此形成了行政壁垒，给要进入当地房地产市场的企业造成困难，形成几家独大的市场局面。
4、商品住房供给方式单一
目前，我国城镇居民住房供应体系大致分为三层：最低收入阶层租住廉价房、中低收入阶层购买经济适用房或普通商品房、高收入阶层购买高档住宅。现阶段，我国的住房供应大部分是由房地产开发商独家进行，经过土地的获取、规划设计、建筑施工等流程再到出售基本上均是自家操作，而单位集资房、私人合作建房等供应方式缺乏。所以从供给层面的因素说，区域性房地产市场形成了几家大型房开商共存的局面，而没有其它竞争主体的参与。
此外，形成房地产市场区域寡头垄断特性的原因还包括了房产自身的自然属性、市场信息的不对称等。