二手房买卖，定金和第一笔房款已付，卖方违约不卖，如何申请赔偿？请详细告知，谢谢了！

Question

我在5月2日和卖方签订《售房居间合同》，购置一处二手房，总价149万，并在当天支付1万元定金，《售房居间合同》写明卖方中途终止售房，应加倍赔偿（定金）金额2万元；

5月7日签订《房地产买卖合同》，并审税，合同中只有卖方故意拖延或不及时提供材料的违约规定，规定是每逾期1天支付已收款0.05%给我；

5月11日转账汇款给卖方第一笔房款44万元，至此加上定金共计45万元。

5月27日去房产中心付契税和办理交易，契税交付后（14900元），中间发生变故，房产证中的一位老人无法回答交易员的”是否同意卖房“问题（我个人怀疑老人得了老年痴呆，但之前合同等文本都会签字），中介让卖方去办理委托公证。

5月27日-6月5日中介打来电话告知卖方由于无法办理委托公证无法售房。

请问各位我该怎么办？卖方如何支付我违约款？我支付的契税、商业贷款评估费和贷款手续费（共计3490元）能要得回来吗？，请详细点，谢谢了！

Answer 1

　　亲自接触一下那个老人，看其是否真的精神有问题或有老年痴呆。如果不是，对方又愿意配合的，可以考虑再次申请去过户。
　　
　　如果处理不了导致无法履行，要求退还已付款，并赔偿相关损失，包括利息、已付税费这个应该没问题，协商不成，可以到法院起诉。追问

麻烦再问下，赔偿金额可否有明细？利息如何算起？谢谢了。

追答

赔偿数额得根据合同约定、实际损失等具体定。
利息以付款数额、付款时间的具体情况算。
具体网上没法算，需要的话，带合同找律师具体提供帮助。

Answer 2

因为不了解详细情况，所以从法律原则上给你解答一下。
首先要看你房屋买卖合同是和谁签的。你提到“房产证中的一位老人”，那么房产证上应该还有其他共有人。也许你的买卖合同不是和房主签的，或者合同是与房主签的，但是该房屋还有其他共有人且没有其授权，而法律规定出售房屋必须房屋所有人（房主）和共有人都同意。这两种情况都会造成该房屋买卖合同属于效力待定合同。效力待定的合同想要生效就需要房主和共有人的追认，看你所述的情况，他们没有追认。因此，该房屋买卖合同无效，而且属于自始无效。
自始无效的合同原则上是恢复原状。因该合同取得的财产，应当予以返还；与你签订买卖合同的人应当赔偿你所有的损失。也就是说，定金应当返还给对方，是1万元；你为买房子支付的钱，与你签合同的人都应赔偿你。另外你有何损失，这人也应当赔偿。
当然法律规定是法律规定，还要看具体情况。你讲的情况有些模糊，提醒你注意几点：
1、“痴呆”老人既然曾经签字，那他现在的表现极有可能是反悔，为了逃避责任而伪装的，你可以要求鉴定。
2、如果老人“痴呆”，那么他应当有监护人，如果其监护人是和你签合同的人，该合同有效；如果老人不“痴呆”，那他既然在合同上签字了，该合同就有效。合同有效对方不及时履行的话，你去法院起诉对方履行合同。追问

您好，房产证上有2人（老人和老人的儿子），《售房居间合同》是和老人的儿子签订的，《房地产买卖合同》是由卖方2人共同签订的。

赔偿是依据《售房居间合同》还是《房地产买卖合同》？

若是《房地产买卖合同》的话，上面没有明确卖方不卖的违约细则，那如何赔偿？

再三感谢！

追答

如你所说的话，该房屋买卖合同是有可能有效的，要看证据而定了。如果合同有效，可以要求对方继续履行合同，也就是对方必须把房屋过户给你，当然前提是你还想买这个房子。协商不成可起诉解决。如果合同无效，那么哪个合同都不能作为赔偿依据，要以你实际损失为准。你提到的所有为买房支出的费用如税丶评估费等，对方都应赔偿你，包括期待利益损失。协商不成可起诉解决。这里中介可能是有过错的，视具体情况而定了，中介有过错连中介一起诉。涉及合同问题比较专业，建议委托当地律师代理，本案胜算还是比较大的。

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Answer 3

这个购房合同起始没有什么法律依据的，协议你公正没有，这样的违约即使你搞到法院也是起诉费用多余赔款，顶多协商要求卖家赔偿损失，不支付中介费而已

Answer 4

后来你们经过协商达成一致，签的补充协议是合法的，受法律保护的，你可以有求他继续履行合同。同中介和买主签订合同时，你交有二万元定金，如果卖主违约的话应双倍返还定金，这指的是【定金】而非【订金】。房主肯定不会主动赔你肆万的，你要么要求他继续履行合同，要么让他双倍返还，你都得起诉。 补充：没影响的。只有过户日期已过，他才能构成违约，才能起诉要求他继续履行合同。

Answer 5

先问中介方怎么处理，不行，民事诉松，有合同在呀