新老物业移交问题

Question

具体情况：
1、受业主委托，原物业公司于2011年12月31日结束物业管理服务，新物业公司于2012年1月1日正式接管。
2、有广告公司与原物业公司签订在大楼内投放广告的收费合同，合同期限为2011年4月15日~2012年4月14日，并且自签订合同后1月内将1年的费用付清。

问：
2012年1月1日~4月14日的费用是否应该由原物业公司移交给新物业公司？还是应由广告公司出面，与原物业公司签署终止合同，将溢款归还广告公司，并与新物业公司重新签订收费合同？（现广告公司强烈表示，该笔费用本来就应该由两家物业公司自行解决，是否合理）
请详细列出法律条例或条款，谢谢。
原物业公司不愿向新物业公司支付溢款（也没有通知广告公司已结束管理权），新物业公司是否可要求广告公司与原物业公司签终止合同，让其将钱款归还广告公司？（委托物业管理合同中没有此类项目的约定）

Answer 1

你好！
大楼内承载广告的墙体若位于建筑物的公共部分或位于电梯轿厢内，该位置应当属于全体业主共同所有．根据《物权法》39条规定，所有权人对不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故物业公司在服务合同中没有约定的提前下，未经业主大会或业主委员会同意与广告公司签订广告合同，属于无权代理或无权处分行为．所收取的广告费应当返还业主委员会或交新物业公司保管，作为全体业主的公共维修基金．
　　综上，业主大会或业主委员会可以对原广告合同进行追认，一经追认广告合同有效，广告公司在2012年1月1日~4月14日可以继续投放广告，全额广告费由原物业公司移交给新物业公司或业主委员会保管．业主大会或业主委员会否认的，广告合同自始无效，广告公司不得再投放广告，原物业公司与广告公司的纠纷由双方自行解决，与新物业公司无干．

相关规定：
《物业管理条例》
第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第十一条　下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。

《物权法》
第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《合同法》
第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

Answer 2

根据《合同法》的规定，以及物业条例等规定，主要应该有物业交接。
当然，新物业公司有权对该广告重新处理。
纵横法律网 陆建飞律师

Answer 3

楼主，假设你站在广告公司的立场，一看就很明了：本案是物业公司的管理权变更交接，业委会做好交接监督过程双方交接清楚，各方只须理顺应尽的责任、权利、义务即可。老物业公司的撤出，其原有的附带业务也应随之顺移至新物业公司来衔接履行原合同所约定的相关事宜即可。

Answer 4

根据中华人民共和国合同法权利待定原则规定，民法通则中合理原则，物业公司受开发商、业主大会委托签订的公共设施收益协议要有书面委托书，没有委托书的应当在签订协议时与物业服务合同的结束期一致，可以认定2012年开始的广告合同无效，原物业公司与公共公司签订的合同部分无效，原物业公司收费2012年的部分应当退还给广告公司，由现在业委会或业委会委托新物业签订广告合同并收费，上述事情说明物业新老交接时业委会没有起到协调作用，如果当时协调到位，可以将原物业的溢收款交接给新物业也是可以的，是合理的，但是不合法。你特别注意权利待定原则。

Answer 5

如果业主与原物业公司订立的合同大楼内广告费收取有约定，则按约定条款履行。如果没有这方面的约定，则可分为两类情形进行处理。一是大楼的广告利益应为业主所有，原物业在扣除其成本费用外应将收益部分返还业主。二是大楼的广告利益约定由物业公司收取的，业主有权对超出其管理服务期限的广告费用要求转付给自己。
新物业公司并非大楼的业主，不能直接获得该楼利用的广告利益，因此其无权直接向原物业索要接管大楼后的广告利益，协商解决不受限制。如果获得业主的授权，新物业是有权向广告公司主张权利的。本回答被网友采纳