门面转租的法律问题

我与房东签了个五年期的租房合同,五年房租一次性付清。合同在注明如果转让,需经房东同意。我因意怀孕,无力在经营,所以决定短租门面,并公开在门面及广告栏张贴门面短租广告,并电话与房东沟通有短租门面的意向,并得到房东的口头答应。在与多家有意思承租方商谈之后,签了一个四年期的短租合同,房租按年支付,合同金额高于我原承租金额,得到了一些利润。现房东知道了我短租门面并得到了高于原房租,认为我已违约,并向我索要利润,如果我不同意他决定向法院起诉我。我该怎么办?我是一次性支付的五年房租,钱款都是借贷来的,口头同意我转租的事是否有效,而且我与下家的违约金相当高,房东逼我将利润给他,但我以前交于房东的租是五年全付,总金额相当高,而我现在收进来的房租才一年,无力支付,并且我觉得我本身无过错,房东口头答应的同意转让是否有效,我与原房东签订的合同是否还有法律效力,房东现要求无偿解除合同,不然就要我支付我所得的所有利润,是否合理合法?请高手解答,谢谢。
如果房东一直纠缠这个问题,我是否可以收回我与次租人的租赁合同,我听说我与次租人签订的合同是无效合同,如果我收回门面的经营权自己经营,我除退还房租外还需要支付违约金及其它赔偿吗??

房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。转租必须符合以下条件:1.租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。2.租赁期限六个月以上的,应当采取书面形式,当事人不采取书面形式的,视为不定期租赁。3.承租人经出租人同意,可以将租赁物业转租给第三人,原租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。4.出租人出售租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买的权利。5.房屋租赁,出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续,办理备案需要提交的资料:(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;(3)房屋租赁合同。

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第1个回答  2011-12-26
1,房主不同意转租的不得转租。
2,房主同意转租的转租行为当然有效。
3,在房主没同意的情况下转租的,房主从知道或应当知道转租的行为开始6个月内没有反对的,视为同意转租。
4,房主不同意转租的,你转租了。房东可以收回房子。给次承租人造成的损失是你的过错造成的,有你承担赔偿责任。
5,合伙经营可以。
第2个回答  2011-12-24
口头答应有效 在房租租赁合同之中如果约定转租需要经过房东同意 那么在您其后的转租行为时 房东可能会有以下几种反应
1.不同意。
2.口头同意(有效),
3.沉默。
但是无论是口头同意(但是您无法证明)还是沉默的状态下,只要您的转租行为超过六个月了,并且在这六个月期间房东没有表示异议,那么在法律上就推定他默许即同意了,其后再表示反对的话则不具有法律效力。
即使他您无法证明当时房东的口头认可,他也无权收取您的转租租金的高出部分,因为你和房东的租赁合同并未就此约定。
有什么不明白的再咨询我吧。追问

请问,这六个月的时间是从我张贴广告与电话征求意见是开始,还是从我与下家签订合同的时间开始,还有如果他都不承认,他是否有权单方面撕毁合同。他现在去下家门面天天闹事,要求下家搬出门面,干扰下家做生意,他这样做是是否合法,我们该怎么办啊!我现在都快临产了,无力应对这种事啊,请大侠们帮帮啊。

追答

从签订转租合同的时间开始;
如果超过六个月就无权解除合同,没有的话,并且您有提供不出相关的证据的话,就有权;
闹事是绝对违法的,次承租人可以起诉他要求:排除妨害、赔偿经济损失等。

追问

如果举证口头同意,人证可以吗?还有从另一方面分析,如果房主不同意转让,是否可以认定我与次租人签订的是无效合同,我是否可以收回次租人经营权,我自己再来经营。还有如果我和次租人之间再签订一个合伙经营协议,确定门面未转租,只是我和次租人合伙经营此门面呢?那么是否房东就不能告我了呢??急盼,谢谢!

第3个回答  2011-12-24
合同在注明如果转让,需经房东同意。你应该取得与房东沟通并得到房东答应的依据。
口头同意转租需要凭证。建议协商解决。
纵横法律网 马国华律师
第4个回答  2011-12-24
口头同意我转租的事是否有效,-无效
我与原房东签订的合同是否还有法律效力-有
房东现要求无偿解除合同,不然就要我支付我所得的所有利润,是否合理合法?-合法追问

那我该怎么办,我不是成了冤大头了吗,我一是付给付了五年房租呢,我的利息呢,我征求他的口头承诺为什么不认可呢,我转租与下家的违约金相当高呢,我不是亏惨了,而且房东是出尔外尔,我就没有办法了吗??急啊,我现在马上就要生孩子了,家里急着用钱呢,请帮帮忙想想办法啊!

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