租房期间房东卖房~ 急

Question

刚搬进所租房两三个星期，房东所委托的中介开始每天带人看房。急，请教专业人士该如何维权！ 具体情况如下：

2009年3月20日左右与该房东委托的中介A签订租房合同，租期到2010年6月。然3月底4月初时，房东主动联系并声称自己想要看看房，前两天，在未预约情况下居然是中介带人来看房，此时才知是房东委托了另一家中介B卖房！

由此有几个问题：
1，在与中介A签订的租房合同中，规定如中介违约要求我们提前搬，将赔偿违约金。 但如果由于“不可抗力或房产人的原因，双方均不承担违约责任”。想请教，该“霸王条款”具体是何含义？如被房产人要求退租，能否依然合理要求中介/房东赔偿违约金?
2,搬家是很累人的事，而且由于搬家造成的损失并不是违约金可以完全赔偿的。故，我并不愿意搬家。那我可以通过哪些途径，维护权利继续住到合同期满？

非常非常希望得到大家的帮助。深表感谢！
感谢大家的回答，但希望了解，与中介签订的租房合同中“不可抗力或房产人的原因，双方均不承担违约责任”该条款对我有合影响，是否会导致租房中介不赔偿违约金。 （请注意租房是和中介而非和房东签的）

Answer 1

在出租期间，如果房东需要出卖房子，应该是先提前通知租户，如果租户不愿意继续承租，可以与房东解除租赁合同。如果租户愿意继续租赁，则房屋新的房东也应当按照租户与之前原房东签订的租赁协议，继续将房屋出租给租户使用，这在法律上叫买卖不破租赁。如果新房东不愿意继续出租给租户，则新房东就属于单方解约，应当承担违约责任。同时，如果房东要出售房屋，在同等条件下，租户是享有优先购买权的，所以，房东在出售房屋之前，应当事先询问租户是否有购买的意愿。如果房东将房屋售卖给其他人，而没有告知租户，则租户可以起诉至法院要求原房东承担法律责任，并可视具体情况请求撤销原房东与新房东签订的房屋买卖合同。法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百三十条?【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

Answer 2

霸王条约是不受法律保护的，房屋租赁合同履行期间，房东违约，租户可以要求房东继续履行合同并承担违约责任，或者解除租赁合同赔偿损失。

根据《中华人民共和国民法典》规定：

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条  当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

相关法律法规：

根据《中华人民共和国民法典》规定：

第五百八十一条  当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。

第五百八十二条  履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

以上内容参考：中国人大网-中华人民共和国民法典

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Answer 3

1.违约金应该在房主通知你搬离的那天往前算，算你已经住了多少天，已经住的这些天价值多少的房钱（A）。然后用你的住房前交的抵押金减去这个A，再乘以2，让房东赔偿你这么多钱。A只是房租押金，不包括物品押金。房东肯定不会愿意给的，但是道理很简单。如果你交了3个月房租，但你只住了一个月就想搬离，剩下的2个月房租房东是肯定不会还你的。那你违约所承担的就是2个月房租的风险。那反过来，如果房东违约，只把2个月的房租退还给你，那房东为自己的违约没有承担任何的风险。这样就违背了合同法的公平原则。
2.中国这个社会来看，维权其实是件蛮辛苦的事情。就和谐社会的正确的法律途径来说：首先要求房东按我上边所述对你进行赔偿。房东不进行赔偿而再次要求你强制搬离的，你可以起诉到法院。
走司法程序来说是和谐社会的正确解决纠纷的办法，可是代价实在是太高。首先你要有与房东签租房的合同，其次你要能证明房东单方终止合同的确切日期。这些都是小事。后面得开庭，时间长的能拖到1个月以后，而且你的诉讼标的也可能才5000 6000 左右，却要消耗你大量的精力。请律师吧~~~可能还不值这5000 6000呢，自己去跑呢？？耽误时间。误工费，车辆费，这些是不能加在诉讼标的里的。

还是给你个建议。拿了房东退你的钱，赶紧找房吧.....

补充的答复

不可抗力 是指地震，火灾，台风，战争，政府强制租用。这些才属于不可抗力。所以此条约不是中介拿来说事的理由。

举个例子，A要买船 B是船厂 C是钢材厂。
A B已经签订合同约定交货日期。 B因为C刚才厂违约未及时供货而无法履行合同，难道B就能以C没按时交付钢材而拒绝赔偿A了么?? 同理，房东要卖房 不是中介终止合同的理由。

但我的建议还是那样----拿了钱赶快找房去吧本回答被提问者采纳

Answer 4

1、你说的该霸王条款是无效的，合同法规定，合同一方不得排除对方权利，免除自己的责任，况且，中介实质上是代表房产人的，怎么能说因为房产人的责任，而不用承担违约责任呢，中介应当对房产人的行为承担连带责任，即赔偿因房产人原因造成的违约金或其他损失（这是由合同的相对性决定的）。
2、在租赁期间，房产人是有权卖房的，但是买卖不破租赁，即使房子卖给了第三方，你也有权继续租赁下去，直到合同期满，这是毫无置疑的。
3、在同等条件下，租赁方有优先购买所租房产的权利，如果对方以同等价格或者更低的价格将房子卖给了第三方，你有权请求法院撤销，这是你撤销权。
不知道说清楚没，希望对你有帮助！

Answer 5

1、租房期间房东可以卖房，卖房不影响承租人继续租住。
2、承租人享有优先购买权。
3、《合同法》相关规定：
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。