开发商取得预售许可证，让去交首付款网签，我了解到开发商已经把房子抵押给银行。我能交吗？

Question

我看中套期房，前期交了2万定金。两个周前开发商取得预售许可证，让我去交首付款，我在当地房管中心网站了解到开发商已经把房子抵押给银行。我询问售楼小姐，小姐说先交齐首付签好预售合同，然后解除抵押，再进行网签。这个流程对吗？有何问题要注意？

Answer 1

　　这样肯定是存在一定风险的。为了套取流动资金，开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了一个“时间差”。但一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将蒙受损失。

　　首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。
　　根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。

　　但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：
　　一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。在实践中，有几种合法交易模式：
　　1、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
　　2、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
　　3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。
　　4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。
　　然而，一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》第6条第2款，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
　　为防范假按揭，购房者可在购房签定合同前到当地房地产交易中心查询所购房产的抵押情况。如果购房者不慎买了假按揭房，可向房管局反映，对违规开发商进行处理；并向法院提起诉讼或申请仲裁。

Answer 2

程序不对，解押应在交首付前面。
不过，很多开发商为了套取资金，都是这么操作的。
风险在于，一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走。追问

首付交一部分，不交齐可以网签吗？

追答

交首付了就可以网签，无需交齐。
但不解押就网签不了。

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Answer 3

没问题。你以为是个开发商就是用自己的钱开发呀？他们也是从银行贷款做的开发，那当然得用楼盘做抵押了。开发商有五证两书，你就放心的买吧，没问题。你也可以贷款，不冲突。

Answer 4

程序不对，解押应在交首付前面。